Quando un cornicione minaccia di crollare, una tubazione principale esplode o un’infiltrazione mette a rischio impianti e strutture, il condominio non può permettersi di aspettare i tempi – spesso lunghi – dell’assemblea. In queste situazioni, il Codice civile prevede una corsia preferenziale: l’amministratore ha il potere, e soprattutto il dovere, di ordinare immediatamente i lavori necessari a mettere in sicurezza l’edificio. È l’articolo 1135 a stabilire che, in presenza di un pericolo grave e imminente, l’intervento può essere disposto senza alcuna preventiva autorizzazione. La priorità è evitare danni a persone e cose, ripristinando la funzionalità dei servizi essenziali come impianti idrici, elettrici, termici o del gas.

La natura urgente di questi lavori non elimina però la necessità di un controllo successivo. L’amministratore deve sottoporre l’intervento alla ratifica dell’assemblea nella prima riunione utile, così da validare la spesa e ripartirla correttamente tra i condomini. Le opere urgenti, infatti, ricadono su tutti i proprietari secondo i millesimi o secondo i criteri previsti dal regolamento, ma l’assemblea conserva il diritto di verificare che l’urgenza fosse reale. Nel frattempo, l’amministratore può attingere ai fondi disponibili o, se necessario, chiedere versamenti straordinari immediati. In casi estremi, quando la cassa è vuota, può sollecitare i morosi o avviare un decreto ingiuntivo pur di garantire la sicurezza dello stabile.

Il ruolo dell’amministratore è centrale e comporta responsabilità pesanti. Deve agire con la diligenza del “buon padre di famiglia”, evitando omissioni che potrebbero sfociare in responsabilità civili o addirittura penali, come previsto dall’ex articolo 677 del Codice penale per chi non interviene su edifici pericolanti. Ma non è l’unico soggetto che può attivarsi. Anche il singolo condomino può intervenire sulle parti comuni, purché si tratti di opere davvero indifferibili e non vi sia il tempo materiale per avvisare l’amministratore. L’articolo 1134 è molto chiaro: se l’urgenza non è dimostrabile, il condomino non ha diritto al rimborso delle spese sostenute.

Le infiltrazioni sono uno degli esempi più frequenti di intervento urgente. Quando l’acqua mette a rischio la salubrità degli ambienti o gli impianti elettrici, l’amministratore deve attivarsi immediatamente. La procedura corretta prevede una segnalazione tempestiva – meglio se via PEC o raccomandata – un sopralluogo urgente di un tecnico e l’ordine immediato dei lavori necessari. Se l’amministratore o l’assemblea restano inerti nonostante il pericolo, il singolo condomino può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del Codice di procedura civile.

Diverso è il caso degli interventi straordinari che non presentano carattere di urgenza: questi richiedono sempre una delibera assembleare con le maggioranze previste dalla legge. Ma quando la sicurezza è in gioco, la macchina condominiale deve muoversi rapidamente, anche in assenza di un amministratore. Se lo stabile ne è privo – ad esempio dopo dimissioni o revoca – ogni condomino può assumere l’iniziativa per evitare danni maggiori. Gli articoli 1110 e 1134 riconoscono il diritto al rimborso a chi anticipa le spese necessarie alla conservazione della cosa comune, purché l’urgenza sia provata.

In definitiva, la normativa mette la sicurezza al primo posto. Gli interventi urgenti non sono una facoltà, ma un obbligo: ignorarli può esporre l’amministratore e i condomini a responsabilità pesanti. Agire tempestivamente, documentare ogni passaggio e convocare l’assemblea per la ratifica sono gli strumenti che permettono di affrontare l’emergenza senza trasformarla in un contenzioso. In condominio, quando c’è un pericolo, il tempo non è mai un alleato.

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