Vendere la propria abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni significa entrare in una zona a rischio: la legge concede una via d’uscita, ma pretende tempi certi e atti concreti. Il contribuente ha infatti dodici mesi per comprare un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale, così da non perdere il beneficio ottenuto al momento del primo acquisto.

Il punto critico è che la norma parla chiaramente di acquisto, non di impegno ad acquistare. E il preliminare, per quanto dettagliato e vincolante tra le parti, resta un contratto che obbliga ma non trasferisce la proprietà. Non produce effetti reali, solo obbligatori. Per questo, anche se stipulato entro l’anno dalla vendita, non basta a evitare la decadenza dall’agevolazione: lo ha ribadito l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 314/2025, confermando un orientamento ormai consolidato.

Chi si rende conto di non riuscire a concludere il rogito nei tempi può comunque evitare conseguenze più pesanti ricorrendo al ravvedimento operoso. Entro i termini previsti è possibile versare la differenza tra l’imposta agevolata già pagata e quella ordinaria dovuta, limitando così sanzioni e interessi.

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