La variazione catastale è un passaggio obbligato ogni volta che un immobile subisce modifiche sostanziali. Lo stabilisce il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), che impone l’aggiornamento della planimetria e dei dati catastali in caso di interventi di manutenzione straordinaria, come la modifica di pareti, finestre o porte, ma anche in presenza di ampliamenti volumetrici, frazionamenti, fusioni tra unità immobiliari o cambi di destinazione d’uso. L’obbligo scatta quando le modifiche incidono sulla rendita catastale, parametro fondamentale per il calcolo di imposte e tributi.

Il termine per comunicare la variazione è di 30 giorni dalla fine dei lavori. In caso contrario, si configura una variazione tardiva, con possibili conseguenze fiscali. L’adempimento spetta al proprietario, ma la procedura è gestita da un tecnico abilitato tramite il software Docfa dell’Agenzia delle Entrate.

Con l’introduzione dei bonus edilizi, il tema si è fatto ancora più rilevante. La Legge di Bilancio 2024 e il Testo Unico dell’Edilizia prevedono l’obbligo di aggiornamento catastale quando gli interventi incentivati comportano un aumento dei vani, della volumetria o del valore dell’immobile superiore al 15%. È il caso, ad esempio, delle ristrutturazioni che ampliano la superficie utile o modificano la distribuzione interna.

Diversa la situazione per gli impianti, come pompe di calore o pannelli fotovoltaici. Al momento, questi non incidono sulla rendita catastale e vengono segnalati solo a fini statistici. Anche il cappotto termico, se non supera lo spessore di 52 centimetri, non è considerato un ampliamento e non comporta variazione catastale.

Più complesso il quadro per gli interventi legati al Super Sismabonus. In caso di demolizione e ricostruzione, con variazione della sagoma dell’edificio, l’aggiornamento catastale è obbligatorio. Il direttore dei lavori deve depositare la documentazione entro 30 giorni dalla fine dei lavori, oppure presentare una dichiarazione che attesti l’assenza di modifiche al classamento.

La revisione della rendita è dunque necessaria solo quando l’intervento edilizio comporta un incremento significativo del valore di mercato e della redditività dell’immobile. Un passaggio tecnico, ma cruciale, che incide direttamente sulla fiscalità e sulla regolarità urbanistica dell’abitazione.

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