[A cura di: avv. Andrea Tolomelli – pres. naz. Abi Conf] L’articolo 1136 c.c. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi. I primi determinano la regolare costituzione dell’organo assembleare, mentre quelli deliberativi la regolarità della delibera assunta.

Estremamente interessante è la sentenza del Tribunale di Genova dell’8 ottobre 2010, n. 3694 che equipara i quorum deliberativi a quelli costituivi dal punto di vista dell’eventuale impugnazione, prevedendo per entrambi l’ipotesi di annullabilità ex art. 1137 c.c., nel termine di trenta giorni dal momento in cui l’assemblea si è tenuta, per i presenti dissenzienti o astenuti e per gli assenti: termine decorrente dal ricevimento del verbale assembleare per gli assenti. In senso contrario, il Tribunale di Cagliari del 1996 che riteneva viceversa radicalmente nulla l’assemblea in assenza del raggiungimento del quorum costitutivo.

A sostegno della più recente tesi dell’annullabilità per le delibere assunte in condizione di irregolarità nell’ambito dei quorum, tanto costitutivi quanto deliberativi, si potrebbe addurre anche la più recente sentenza della Corte di Cassazione civile n. 24948 del 6 dicembre 2016, a mente della quale: “Le ipotesi di nullità delle delibere assembleari vanno circoscritte ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera stessa mero simulacro (perché priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che esorbiti dalle competenze assembleari o che incida sui diritti o la proprietà individuale), dovendosi ogni altro caso ricondurre alla categoria della annullabilità“.

Non va però escluso il rischio che possa farsi rientrare nell’ambito della nullità la delibera assunta in mancanza del quorum costitutivo adducendosi che essa è priva dell’elemento essenziale ricondotto alla mancata costituzione dell’organo assembleare. Difatti, nella sentenza con cui la Corte di Cassazione, sezioni unite del 7 marzo 2005, n. 4806, storicamente faceva ordine tra delibere nulle e annullabili non faceva riferimento al difetto di costituzione, quanto piuttosto al difetto deliberativo. Va però considerato che normativa pre-riforma dell’istituto del condominio, per il caso di seconda convocazione dell’assemblea dei condòmini non prevedeva uno specifico quorum costitutivo “appiattendo” il quorum costitutivo su quello deliberativo. Oggi, nel riformato articolo 1136 c.c. è viceversa previsto uno specifico quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione.

A conclusione, va ricordato che la delibera assembleare annullabile non tempestivamente impugnata, si cristallizza divenendo così efficace e vincolante nei confronti di tutti i condòmini.

Quorum costitutivi

Prima convocazione. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Seconda convocazione. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quorum deliberativi

 A) Specifici e vincolati indifferentemente per l’assemblea di prima o di seconda convocazione:

1) di maggioranza qualificata cui all’art. 1136 c.c., 2° comma: maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Per le deliberazioni che concernono:

• la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio;
• le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
• autorizzazione assembleare a partecipare a sessioni di mediazione (art. 71 quater disp. att. c.c.) ed eventuale accettazione dell’accordo di mediazione;
• la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
• ex articolo 1117-quater le delibere relative alla cessazione di attività che incidono negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni;
• ex articolo 1120 c.c., secondo comma, le innovazioni “speciali” dirette a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, all’abbattimento delle barriere architettoniche, al risparmio energetico o alla realizzazione di parcheggi;
• ex articolo 1122-ter c.c. relativamente all’adozione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (tali impianti dovranno naturalmente essere rispettosi della normativa sulla Privacy);
• ex articolo 1135 c.c., terzo comma, relativamente all’autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;
• l’approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c.c., o di delibere di natura regolamentare.
• l’individuazione di sanzioni per la violazione di norme del regolamento di condominio e la loro delibera, ex art. 70 disposizioni di attuazione al codice civile;
• modifica delle tabelle millesimali nei casi di cui all’art. 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., ovverosia:
  • quando risulta che le tabelle millesimali sono conseguenza di un errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

2) Innovativi, di cui all’art. 1136 c.c., 5° comma: maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.

• per le innovazioni “ordinarie” di cui all’articolo 1120, primo comma, c.c.;
• per le innovazioni di cui all’articolo 1122-bis, terzo comma. Ci si riferisce alle opere che l’assemblea dei condòmini può prescrivere per l’adeguamento alla sicurezza o al decoro dell’edificio per gli impianti non centralizzati radiotelevisivi o per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio del singolo condomino. Oppure alla ripartizione dell’uso del lastrico solare o delle altre superfici comuni;
• per gli impianti non centralizzati radiotelevisivi o per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio del singolo condomino già esistenti all’entrata in vigore della norma di riforma (18 giugno 2013) in seconda convocazione varrà il terzo comma dell’articolo 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio;

3) Innovativi per cambio di destinazione d’uso dei beni comuni, ex art. 1117 ter c.c.: maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio che rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio.

In tal caso il quorum deliberativo è anche quorum costitutivo dell’assemblea speciale prevista dal medesimo articolo.

B) Residuali dell’assemblea di seconda convocazione: ex art. 1136, 3° comma c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio

Trattasi di quorum residuale in quanto riferibile alle attività individuabili per “differenza” rispetto a quelle a cui sono assegnati quorum specifici e le competenze riservate all’assemblea dei condòmini dall’articolo 1135 c.c. ed utilizzabile, pertanto, unicamente per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e attività manutentiva ordinaria non di notevole entità inserita a bilancio d’esercizio.

I quorum deliberativi, affinché la decisione venga approvata devono essere sempre di maggioranza (così la Cassazione del 5 aprile 2004 n. 6625).

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