La ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio con riferimento alla norma UNI. Questo l’oggetto di un quesito indirizzato alla rubrica di consulenza di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e la risposta fornita dall’ing. Deborah De Angelis, della Cristoforetti Servizi Energia S.p.A..

Il quesito

D. Condominio di nuova costruzione, costituitosi a ottobre 2015, con contestuale approvazione del regolamento condominiale. Nel regolamento in oggetto, predisposto dal costruttore, figura solo la classica tabella dei millesimi di riscaldamento, e non quella dei fabbisogni, per la ripartizione delle spese fisse.

Si chiede:

1. se la ripartizione delle spese fisse effettuata fino ad oggi sulla base di quella tabella sia regolare;
2. se l’onere di predisporre la tabella dei fabbisogni per la corretta ripartizione dei consumi dal 2015 ad oggi sia da imputare al costruttore (in sostanza: ad ottobre 2015 era già un suo obbligo quello di predisporre tale tabella, oppure le prescrizioni di cui alla Uni 10200:2015 sono state recepite dalla legge solo successivamente)?
3. alla luce della nuova Uni 10200:2018, è necessario far compilare una nuova tabella applicabile a partire dalla prossima stagione termica? E quali requisiti deve avere tale tabella?

La risposta

R. Premetto che dal quesito non è chiaro se l’edificio sia dotato di contabilizzazione individuale o meno. Si dà, comunque, per accertato che lo sia, vista la normativa vigente al riguardo. Pertanto, si possono fare le seguenti considerazioni.

1. Il D.lgs.102/2014 (art.9, comma 5, lettera d) recita: “In caso di sistemi di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria centralizzata, è fatto obbligo di suddividere l’importo delle spese in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti”.
   La ripartizione deve quindi avvenire sulla base di un criterio individuato a calcolo applicando la UNI 10200. “Ove la UNI 10200 non sia applicabile, oppure laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso, gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate”.
   Quindi, è prevista una deroga per l’individuazione della ripartizione percentuale tra quota fissa e variabile, ma questa ripartizione deve comunque essere asseverata da un professionista (e quindi prevede un calcolo del fabbisogno energetico che dimostri le differenze fra gli alloggi).
   Dunque, una ripartizione basata su vecchi sistemi non rispetta i requisiti previsti dalla Legge. Come conseguenza del punto precedente, la ripartizione finora effettuata non è regolare.
2. Quanto al secondo quesito, a nostro avviso l’onere doveva ricadere sul costruttore, perché il D.Lgs. 102, entrato il vigore il 4 luglio 2014, era già vigente al 2015.
3. Infine, è sicuramente necessario predisporre, per la suddivisione delle spese relative ai consumi energetici centralizzati, una tabella millesimale conforme alla 10200:2018. Qualora ce ne fosse una precedente, conforme alla 10200:2015, sarebbe sufficiente verificarne la conformità alle modifiche introdotte dalla nuova versione.
   In alternativa, si può verificare la possibilità di andare in deroga, incaricando un professionista per la redazione dell’asseverazione.
   I requisiti della tabella millesimale sono quelli indicati dalla norma, ma non è possibile – in questa sede – farne una sintesi dettagliata.

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