La gestione economica di un condominio è una questione estremamente importante e delicata ed ogni condòmino ha diritto a conoscere dettagliatamente qual è la situazione economica del condominio e quali sono gli eventuali debiti o crediti così da capire come vengono spese le quote condominiali.

A tal proposito, l’amministratore di condominio ha il dovere di preparare e presentare il cosiddetto rendiconto annuale di gestione, o comunemente chiamato anche bilancio consuntivo, ovvero un documento che racchiude dettagliatamente le entrate e le uscite del condominio. L’amministratore di condominio è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per discutere ed approvare il bilancio e il tutto deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario, così come stabilito dall’art. 1130 del codice civile.

Nella maggior parte dei casi, la chiusura dell’anno finanziario coincide con il 31 dicembre, quindi la scadenza entro cui presentare il bilancio corrisponde generalmente al 30 giugno dell’anno successivo, a meno che il regolamento condominiale non preveda un termine più breve.

Ai sensi dell’art. 1129 del codice civile, la mancata presentazione del rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti è considerata una grave irregolarità nella gestione del condominio. Nel caso del mancato rispetto di questo importante adempimento, i condòmini possono agire chiedendo la revoca giudiziaria dell’amministratore, ciò significa che possono rivolgersi al giudice del Tribunale per far rimuovere l’amministratore dall’incarico.

Secondo la normativa, la richiesta di revoca giudiziaria dell’amministratore può essere avanzata anche da un solo condomino, ciò significa che di fronte a quelle che sono considerate delle gravi irregolarità, non è necessario che tutti i condòmini siano d’accordo a procedere in tal senso.

Inoltre, visto che la mancata presentazione del bilancio condominiale è appunto una grave irregolarità, il giudice non deve fare alcuna valutazione relativa alla condotta dell’amministratore, ciò significa che se l’amministratore non presenta il rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti non può esserci alcuna attenuante o giustificazione valida, pertanto il giudice dovrà predisporre la revoca.

Il termine dei 180 giorni per la presentazione del bilancio è stato introdotto e successivamente rafforzato con la finalità di garantire una gestione economica trasparente, tutelando il diritto dei condòmini a controllare in tempi certi come vengono utilizzate le loro quote condominiali.

L’unico modo che l’amministratore ha di evitare la revoca è quello di riuscire a dimostrare che la mancata presentazione del rendiconto nei termini previsti non è dipesa da una sua colpa.

Ciò significa che l’amministratore dovrà provare, ad esempio, la mancanza di documenti contabili necessari che non è riuscito a reperire nonostante svariati e documentati solleciti (come le fatture che i fornitori non hanno inviato), oppure dovrà provare che la mancata presentazione del bilancio è stata dovuta a una causa di forza maggiore, ovvero un evento imprevedibile e insuperabile che non gli ha permesso di adempiere a tale dovere (come una calamità naturale che ha causato danni al suo studio e all’archivio).

Sostanzialmente, per evitare la revoca, l’amministratore dovrà riuscire a provare di non aver avuto una condotta negligente e di non essere riuscito a presentare il rendiconto entro i termini previsti a causa di situazioni che oggettivamente non sono dipese da lui.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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