[A cura di: geom. Giorgio Mina – Ape Confedilizia Torino] La figura dell’amministratore è stata prevista fin dai Regi Decreti del 1861, poi regolamentata operativamente con il Codice Civile del 1942; allora chiunque poteva essere nominato amministratore in quanto era un “incarico fiduciario”.

Con la Legge 220/2012 di Riforma del Condominio, l’incarico di “amministratore” è stato disciplinato in modo più ampio e con definite caratteristiche ed obblighi, tra cui quello di dichiarare preventivamente gli oneri delle proprie prestazioni: tutte indicazioni che sono inderogabili pena la nullità della nomina (art. 1129 e 1130 del C.C., ed art. 71bis delle Norme di Attuazione).

Si è reso quindi necessario quantificare l’emolumento che deve essere corrisposto all’amministratore, perché l’onorario dell’amministratore non è un costo, ma una retribuzione che deve essere congrua e dignitosa come prescrive la Costituzione; occorre quindi provvedere ad una corretta valutazione delle prestazioni che necessitano ai condòmini, e poi chiedere agli amministratori di presentare la loro offerta (obbligatoria); perciò necessita conoscere quante e quali sono le caratteristiche dell’amministratore e delle sue prestazioni, per individuarne la congrua valutazione prestazionale ed economica, premesso che non vi sono regole specifiche in merito, e che il tutto è a libera contrattazione tra le parti (D.lgs Bersani n. 223/2006).

I requisiti

Considerato che, oltre l’idoneità prevista per legge dall’art. 71bis delle Norme di Attuazione, la figura dell’amministratore deve basarsi sul principio legale del mandato e sul postulato morale della fiducia; le prestazioni e le incombenze richiedono che la persona espleti l’incarico con competenza, discrezione, rispetto, coscienziosità, integrità, lealtà, dignità, prudenza, efficienza, puntualità, costanza, sicurezza, riservatezza; e che possegga, inoltre, la conoscenza tecnico-legale-amministrativa della materia e della normativa in vigore, che abbia capacità organizzativa ed operativa, disponibilità e forza lavoro di personale, mezzi ed attrezzature idonee all’espletamento dell’incarico. Lo sapevate? È legge!

I compiti

Tutto ciò premesso, dato atto che l’amministratore ha un incarico professionale comprendente proprie responsabilità civili e penali, si può economicamente suddividere l’emolumento in tre capitoli: legale rappresentanza, compiti amministrativi, compiti operativi; cadauno di questi comporta specificità effettive che si possono così descrivere:

• legale rappresentanza: è la responsabilità concreta e morale che la persona si assume nell’accettare l’incarico, con l’impegno di svolgerlo correttamente, in modo imparziale, secondo le norme in vigore, affinchè sia assicurato a tutti il corretto godimento delle proprietà e dei servizi correlati, e l’oggettiva compartecipazione alle decisioni ed alle spese;
• compiti amministrativi e di responsabilità civile: è la responsabilità che deriva dall’espletare l’incarico nel rispetto delle leggi, dei regolamenti pubblici (Stato, Regioni, Province, Comuni, Enti specifici) e privati (regolamenti, contratti, scritture private), che possano comportare anche possibili sanzioni qualora l’operatività del soggetto sia svolta con irregolarità amministrative e/o omissive, non siano rispettate le scadenze, ovvero possano essere create le occasioni di applicazione di morosità, e/o non sia esercitata correttamente la difesa del soggetto di cui alla rappresentanza;
• compiti operativi e di responsabilità penale: è la responsabilità che deriva dalla normativa in vigore, e per il controllo ed il mantenimento in sicurezza delle parti comuni ed in uso comune, della segnalazione delle opere di necessità per l’uso comune di parti e manufatti, l’operatività del personale dipendente diretto ed indiretto degli eventuali appaltatori e subappaltatori che dovessero operare a qualsiasi titolo nella proprietà della committenza, dall’obbligo di effettuare, nei limiti dei suoi poteri, quegli interventi di adeguamento alle norme che venissero emanate e/o prescritte, e dall’impegno alla vigilanza per cui la mancata sorveglianza può creare e/o aver creato danno fisico ad alcuno.

L’emolumento

Per quanto predetto, come si può valutare economicamente l’emolumento per spese ordinarie annuali e gestione riscaldamento stagionale con o senza climatizzazione? Esistono e si possono adottare metodi diversi? In linea generale la risposta è affermativa come segue:

a) Valutazione con metodo di calcolo a percentuale di ciascun capitolo (più gli importi sono ridotti, più alta è la percentuale di addebito, e viceversa), spese ed IVA escluse:

• la legale rappresentanza: percentuale sul valore dell’immobile, con riferimento al valore di ricostruzione a nuovo dell’edificio (quello indicato nella polizza assicurativa), valore minimo di soglia € 2.000.000; mediamente può essere quantificato nella misura tra lo 0,010% e lo 0,020% del valore;
• compiti amministrativi e di responsabilità civile, valore minimo di soglia € 36.500: percentuale sull’importo totale di gestione annuale, mediamente tra il 2% ed il 4%;
• compiti operativi e di responsabilità penale, valore minimo di soglia € 36.500: percentuale sull’importo totale di gestione annuale, mediamente tra il 3% ed il 5%;

Complessivamente un emolumento annuale potrà risultare, dal minimo di soglia, di € 3.685,00 (indicativamente rappresentativo di uno stabile di circa 20-25 unità).

b) Valutazione con metodo di calcolo per unità immobiliare:

• mediamente viene indicato nelle zone locali, ma vi è una costante minima di soglia a valore nazionale al di sotto della quale non è credibile, che per cad. unità è di circa 50-60 €/anno; importi inferiori non sono rappresentativi di serio lavoro professionale a norma di legge, e possono rappresentare una concorrenza sleale verso i colleghi; anche i condòmini dovrebbero ribellarsi a tali proposte inique, perché nessuno opera in perdita, quindi almeno il pareggio dei costi deve pervenire al presunto amministratore; diciamola chiaramente: i proventi extra, più conosciuti come percentuali sui lavori, non sono affatto dovuti ad alcun titolo, né previsti da alcuna norma e/o associazione, anche se giustificati da quell’amministratore per ripianare le proprie spese. Da parte dei condòmini è invece doveroso considerare che è meglio pagare correttamente l’amministratore, e non fare finta di nulla, pur di “vantarsi” di essere riusciti a pagare meno l’amministratore, perché ciò è falso e non si ha la corretta valutazione della figura professionale che necessita. Il fatto che alcuni amministratori “scappino” con la cassa, dimostra che qualcosa non ha funzionato in quel rapporto; quindi, escludendo i furti più o meno programmati che rimangono “furti”, se è meglio prevenire che curare, necessita fare preventivamente le opportune considerazioni e poi le verifiche del caso, e così non farsi trovare impreparati.

Un valore nazionale indicativo della reale prestazione, può essere mediamente considerato per cad. unità immobiliare non inferiore a12-15 €/mese, cui aggiungere spese ed oneri di legge.

c) Valutazione con metodo di calcolo a rimborso orario: qui si apre una prateria di supposizioni, poiché nessuno si è mai interessato a verificare oggettivamente il reale tempo medio minimo “utile e necessario” per amministrare correttamente secondo legge un’unità immobiliare in uno stabile condominiale. Mi sono quindi dilettato con alcuni amici-colleghi in questo studio, chiedendo informazioni a parecchi “colleghi” del settore in varie zone nazionali, chiedendo loro i seguenti dati: quante sono le persone impiegate in ufficio addette all’amministrazione di condomini; quanti condomini sono amministrati dallo studio; quante unità immobiliari sono presenti nei singoli condomini (alloggi, studi vari, uffici, negozi, magazzini, box, posti auto). Da quest’indagine è complessivamente emerso quanto segue: mediamente uno studio attrezzato è composto da 2/3 persone più il titolare, amministra 50/60 condomini rappresentanti circa 2.500/3.000 unità immobiliari, dedica circa 7.000 ore lavoro all’anno: ne consegue un quantitativo di circa 2,5 ore lavoro annue per cad. unità immobiliare.

Economicamente: considerato che un impiegato regolare abbia uno stipendio netto di €/mese 1.200,00 circa, il suo costo orario lordo è di circa 20 €/ora, cui aggiungere i costi dello studio: locazione, spese, attrezzature, programmi, locomozione, tasse, corsi di aggiornamento ecc.; il costo gestionale ammonta complessivamente a 50-60 €/ora circa, cui aggiungere un utile aziendale.

Ne consegue che l’emolumento annuo per cad. unità immobiliare è pari a circa 150-180 €/anno per cad. unità immobiliare, cui aggiungere spese ed oneri di legge.

d) Valutazione con metodo di calcolo parametrico. Detto calcolo considera tre parametri: valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato (indicato nella polizza d’assicurazione), preventivo gestionale annuale (deliberato dall’assemblea condominiale), numero di unità immobiliari (indicate nel regolamento di condominio). Riportando in un quadro-tabella tali dati e collegandoli con rette che si intersecano, l’incrocio delle rette indica il valore dell’emolumento.

Verificate più tabelle con casi reali, si è constatato che gli emolumenti derivati corrispondono economicamente alla media degli altri metodi predescritti.

Conclusioni

Dall’esame di tutti i vari metodi indicati, si può quindi osservare che, indicativamente e mediamente, l’onere annuale di amministrazione di un’unità immobiliare in condominio corrisponde a:

• l’impegno orario di lavoro per cadauna unità immobiliare è di circa 2,5 ore/anno;
• il costo medio a persona operativa di uno studio è di circa 50-60 €/ora più una quota percentuale di utili aziendali, oltre a rimborsi spese ed oneri di legge;
• il costo medio annuale di amministrazione di un’unità immobiliare non può essere inferiore ad 150-180 € oltre a rimborsi spese ed oneri di legge.

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