Fattura elettronica: se il condominio non fa impresa, non serve la conservazione digitale

Fiscalità condominiale

Fattura elettronica: se il condominio non fa impresa, non serve la conservazione digitale

Quotidiano Del Condominio
11 marzo 2019

[Claudio Contini – Commercialista in Bologna – Commissione Fiscale Nazionale Uppi] Dal 1 gennaio 2019 la Legge di Bilancio 2018 ha previsto che le imprese e i professionisti, salvo eccezioni, dovranno emettere obbligatoriamente fatture elettroniche utilizzando il Sistema Di Interscambio (chiamato anche con l’acronimo SDI). Ma cosa avviene in ambito condominiale? Come deve comportarsi l’amministratore di condominio? L’approfondimento a cura del commercialista Claudio Contini (in foto) ha l’obiettivo di fugare ogni dubbio in materia, presentando, infine, il caso limite di un condominio soggetto passivo d’imposta ai fini Iva.

Condominio quale soggetto fiscale

Il condominio non è un soggetto giuridico in senso proprio, non essendo né una persona fisica né una persona giuridica e non essendo dotato di alcun patrimonio. D’altra parte, lo stesso viene considerato un soggetto fiscale e per tale ragione è dotato di un codice fiscale che lo identifica e lo connota sia nei rapporti attivi e passivi, sia nelle procedure giudiziali. Non è un soggetto titolare di partita IVA (tranne che in casi in cui eserciti attività d’impresa) e quindi rientra tra coloro che sono esclusi dall’obbligo della fatturazione elettronica. Essendo assimilato ad un consumatore finale, i soggetti titolari di partita IVA che fatturano nei suoi confronti, se obbligati, devono emettere la fattura elettronica verso il sistema di interscambio e consegnargli una copia in formato analogico comunicandogli che il documento è messo a sua disposizione dallo SDI nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate. Le spese sostenute dal condominio non titolare di partita IVA possono essere, quindi, documentate come avveniva in passato, sia con la copia cartacea o con la copia in pdf della fattura elettronica. Il condominio può in ogni caso visionare le fatture elettroniche ricevute, accedendo alla propria area riservata sul sito dell’Agenzia delle Entrate, tramite i servizi telematici a seguito di registrazione e identificazione.

Il condominio, essendo assimilato ad un consumatore finale, non è tenuto a possedere e a comunicare un indirizzo PEC ai propri fornitori, ne tanto-meno è tenuto ad avvalersi di un codice destinatario. La scelta di dotarsi di un indirizzo telematico è facoltativa.

Nel caso in cui il condominio non abbia comunicato né indirizzo PEC né codice destinatario, il fornitore dovrà compilare la fattura nel seguente modo:

Nel caso in cui un condominio abbia comunicato al fornitore un indirizzo PEC e/o un codice destinatario, il fornitore dovrà compilare la fattura elettronica compilando tali dati negli appositi campi.

Il condominio potrà visualizzare le fatture nell’area personale dell’Agenzia dell’Entrate.

Il condominio non titolare di partita IVA non è obbligato a procedere alla conservazione digitale delle fatture elettroniche ricevute, in quanto assimilato ad un consumatore finale.

Nel caso il condominio sia titolare di partita IVA, perché svolge attività commerciale (ad esempio a un condominio che ha entrate derivanti da pubblicità per immagini pubblicitarie di mastodontiche dimensioni in una parete condominiale) dovrà obbligatoriamente emettere fatture elettroniche attivandosi tramite i servizi gratuiti forniti dall’Agenzia delle Entrate o tramite un apposito software. In questo caso è obbligato alla conservazione digitale delle fatture elettroniche emesse.

L’amministratore di condominio che esercita abitualmente e professionalmente la gestione di condomini può essere un lavoratore autonomo, inquadrabile nell’esercizio di arti e professioni, oppure può svolgere l’attività in forma societaria, in tal caso come attività di impresa. Ne consegue che generalmente l’amministratore di condominio è un soggetto tenuto all’emissione di fattura elettronica in relazione ai propri compensi, salvo che operi in forma individuale, in regime forfettario.

Il caso limite della ‘società di fatto’

L’amministrazione finanziaria, già da qualche decennio ormai, ha rivolto la propria attenzione al condominio, seppure, data la natura “ibrida” di quest’ultimo, in maniera più “leggera” e con obblighi meno pressanti rispetto ad altre fattispecie (società, partite iva, etc.); tuttavia esiste un unico caso in cui il condominio è equiparato ad una società di fatto e come tale assoggettato a tutti gli adempimenti normalmente previsti per le società.

In tema di redditi prodotti dalle parti comuni di un condominio, tralasciando i casi più frequenti che sono quelli che possono derivare dalla locazione di parti comuni oppure i proventi derivanti da un cartellone pubblicitario installato su una parete dell’edificio o delle immagini pubblicitarie proiettate su una parete dell’edificio, che generano rispettivamente reddito di fabbricati nel primo caso o redditi diversi negli altri casi, e che vengono comunque imputati pro quota a ciascun condomino in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, si può annoverare il caso di un condominio nel quale sia installato un impianto fotovoltaico che produca proventi derivanti dalla vendita di energia eccedente il proprio fabbisogno.

Della questione si è occupata l’Agenzia delle Entrate, in tal senso sollecitata da un interpello del GSE (Gestore dei Servizi Energetici), pronunciandosi in merito con la risoluzione n° 84/E del 10 agosto 2012.

L’Agenzia delle Entrate ha operato un netto distinguo tra l’ipotesi di un condominio nel quale sia installato un impianto fotovoltaico di potenza fino a 20 kw ed in cui, eventuali proventi derivanti dalla vendita di energia eccedente il proprio fabbisogno, non assumendo particolare rilevanza fiscale, andrebbero imputati pro quota a ciascun condomino in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà quali redditi diversi (Art. 67, c. 1, lett. i del TUIR), e l’ipotesi invece di un condominio nel quale sia installato un impianto di potenza superiore ai 20 kw (o comunque fino a 20 kw ma con cessione totale dell’energia prodotta) ove si configurerebbe una forma di associazionismo commerciale (da parte dei condòmini) tale da generare la veste di una società di fatto (tra i condòmini, non mai configurando il condominio – sprovvisto di personalità giuridica – come soggetto che svolga l’attività di produzione e vendita dell’energia) che in connessione all’esercizio di una attività commerciale assume ai fini fiscali la forma di snc (società in nome collettivo, a cui quindi viene equiparata) ex art. 5, c. 3, lett. b del TUIR. In tal caso si configura certamente l’ipotesi di redditi di partecipazione (redditi di impresa) ad una società di fatto per esercizio di attività commerciali nelle parti comuni del condominio, ed i relativi proventi vanno imputati pro quota ai singoli condòmini non più quali redditi diversi bensì come reddito (d’impresa) di partecipazione ad una società di fatto. Ne deriva sul piano fiscale che una società di fatto è tenuta:

È pertanto obbligata ad osservare alcuni adempimenti (redazione di un’autonoma dichiarazione dei redditi sulla base delle risultanze della contabilità sociale (3), redazione di un’autonoma dichiarazione IVA previa istituzione dei registri obbligatori, rispetto delle norme in materia di registrazione, liquidazione e versamento dell’IVA, etc.).

In conseguenza di ciò, la società di fatto tra condòmini che gestisce un impianto fotovoltaico, avendo natura commerciale, deve emettere, relativamente all’energia che immette in rete, fattura nei confronti del Gestore dei Servizi Energetici.

Il GSE deve operare nei confronti della società di fatto la ritenuta (del 4%) di cui all’art. 28 del DPR 600/1973.

Questo è l’unico caso in cui occorre richiedere per il condominio l’attribuzione di partita iva quale produttore e venditore di energia, ferme restando naturalmente tutte le altre obbligazioni tributarie e fiscali tipiche del condominio.