[A cura di: avv. Emanuele Bruno]

Le tabelle millesimali esprimono il valore della una singola unità rispetto all’intero immobile (rapporto dimensionale) e non tengono conto dello stato di manutenzione della singola unità (art. 68 disp. att.) o del valore di mercato. La tabella della proprietà generale è completata da tante tabelle quanti sono i servizi comuni a tutti o parte dei condòmini. Compito di ciascuna tabella è misurare il beneficio che la singola unità trae dal bene o servizio comune, così individuando il criterio per distribuire la relativa spesa. Ad esempio, se alcune unità usano la rampa delle scale ed altre no – perché hanno accesso autonomo – esisterà apposita tabella che esprime il rapporto d’uso tra le singole unità e la rampa delle scale in cui saranno assenti le unità con accesso autonomo. 

Non di rado, come nel caso di vecchi immobili in cui non è mai stato costituito formalmente il condominio, accade che le tabelle millesimali manchino o siano divenute inutilizzabili per intervenute mutazioni del cespite. 

Il rapporto tra singole unità e intero stabile, essenza delle tabelle millesimali, nasce contestualmente al cespite, quindi sussiste anche se non sono state redatte le tabelle millesimali che si limitano a tradurre in numeri quello che da sempre esiste nella realtà (Cass. n. 3264/2005). Da ciò si evince che le tabelle millesimali sono strumento essenziale per la gestione (riparto spese e quorum) ma l’assenza non impedisce né la costituzione formale del condominio né la gestione: certamente, la rende assai più lenta e complicata. 

Il ruolo delle tabelle millesimali è quello di misurare con precisione le somme imputabili ai singoli condòmini e la volontà assembleare. L’assenza delle tabelle millesimali pone problemi operativi ma nessun problema costitutivo, ovvero, pone qualche problema su come verificare i quorum assembleari e come ripartire le spese ma non impedisce in alcun modo la formazione del condominio e le conseguenti deliberazioni. Il principio che deve guidare è quello della proporzionalità tra singola unità e complesso, normato dall’art. 1118 c.c.. Dal punto di vista pratico, la gestione del condominio in caso di assenza di tabelle millesimali dovrà garantire il rispetto del principio di proporzionalità, mentre, la tutela del condomino dissenziente, come si dirà nelle righe a seguire, sarà successiva e dovrà essere circostanziata.  

QUORUM ASSEMBLEARE 

Misurare il raggiungimento o meno del quorum, in assenza di tabelle, è operazione non effettuabile con assoluta certezza ma possibile applicando la diligenza del buon padre di famiglia. Come? Ad esempio, si potrebbero utilizzare le informazioni catastali per valutare – in modo pur sempre approssimativo – la sussistenza o meno delle maggioranze. In realtà, sarebbe adeguato ed auspicabile che l’assemblea, quale prima essenziale questione, discuta l’affidamento dell’incarico per la redazione delle tabelle millesimali, argomento che, almeno teoricamente, dovrebbe trovare unanime condivisione, non foss’altro perché necessario a regolamentare la vita condominiale o, più concretamente, consentire l’equa ripartizione delle spese. 

RIPARTO DELLE SPESE

L’assemblea potrebbe prendere atto dell’assenza delle tabelle millesimali, individuare il criterio legale teoricamente applicabile, porre ai voti l’applicazione di un criterio di riparto temporaneo in attesa che vengano approvate le tabelle, quindi, all’esito dell’approvazione delle stesse compiere il riparto della spesa applicando la tabella di riferimento e provvedere ai conguagli in favore dei condomini. Diversamente, potrebbe discutere e votare l’applicazione di un criterio convenzionale di riparto. 

LE IMPUGNAZIONI

È il punto centrale della questione. In assenza di tabelle, i condòmini che ritengano di contestare il raggiungimento dei quorum costitutivi e/o deliberativi, dovranno impugnare la delibera; solo il rispetto del principio di proporzionalità e del criterio legale di riparto, consentirà la conferma della delibera. La cassazione ha chiarito che il condomino che impugna la delibera assembleare non può eccepire vizi della delibera assembleare limitandosi a rilevare l’assenza delle tabelle ma deve indicare il criterio legale di riparto violato ed individuare il criterio ritenuto applicabile: La deliberazione emessa dall’assemblea condominiale in mancanza di tabelle millesimali non è affetta da alcuna invalidità, non essendovi alcuna violazione di legge proprio in considerazione della natura e delle finalità della tabelle millesimali; in secondo luogo, questa Corte non ha affatto affermato la necessità di procedere in ogni caso alla verifica se le maggioranze raggiunte sono quelle richieste, avendo piuttosto ritenuto – a tutela del condomino che lamenti la invalidità – la possibilità di compiere siffatto accertamento quando la parte interessata alleghi, alla stregua di quanto risulti dal verbale di assemblea, la mancanza del quorum necessario; soltanto in tal caso, sarà onere del Condominio fornire la relativa prova. È erroneo affermare che la causa di invalidità della delibera sia la semplice mancanza delle tabelle millesimali (Cass. n. 17115/2011).

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