[A cura di Giovanni De Pasquale, presidente nazionale Anaip – nazionale.anaip.it] L’amministratore di condominio può avvalersi di un sostituto se lo ritiene necessario e la natura del mandato lo giustifica per l’entità del complesso edilizio da amministrare e per i supercondomini.

Il codice civile prevede questa possibilità del sostituto sin dal 1942 e con la riforma del codice in materia di condominio – legge 220 del 2012 all’art. 1129 – è stato esplicitamente previsto nei seguenti casi:

• quando l’amministratore (mandatario) nomina il sostituto a sé stesso senza essere stato autorizzato dal mandante (assemblea dei condomini) ed in questo caso risponde dell’operato della persona sostituita e se la natura del mandato non lo giustifica;
• quando il mandante (assemblea dei condomini) aveva autorizzato la sostituzione al mandatario, su proposta di questi, senza indicare la persona, in questo caso l’amministratore è responsabile soltanto quando è in colpa per la scelta del sostituto;
• quando l’assemblea dei condomini prende atto della necessità richiesta dall’amministratore di nominare un sostituto e verbalizza il nominativo della persona indicata. In questo caso il mandante può agire direttamente nei confronti del sostituto.

L’amministratore risponde sempre delle istruzioni impartite al sostituto.

Il sostituto dell’amministratore deve avere tutti i requisiti previsti dal codice civile per l’amministratore di condominio.

L’articolo 1129 del codice civile indica che l’assemblea di condominio possa nominare quale amministratore una società di persone (SAS, SNC) o di capitale (SRL, SPA) nella persona del legale rappresentante ed in questo caso e maggiormente necessario che venga nominato il sostituto del mandatario.

Il ruolo della formazione

È sempre auspicabile che l’amministratore faccia una accurata scelta della persona indicata come sostituto, avendo cura che sia in possesso di tutti i requisiti di competenza, capacità, abilità, di onorabilità, titolo di studi e almeno il diploma di scuola secondaria superiore, e che abbia frequentato un corso di formazione base per amministratore di condominio e che si aggiorni a norma del DM 140/2014, a garanzia del mandatario e del mandante.

A mio avviso, questi requisiti sono indispensabili per una corretta amministrazione e gestione di un qualsiasi condominio. La formazione è una attività indispensabile e deve essere svolta da docenti qualificati e specializzati in tutte le materie necessarie per preparare un vero professionista per svolgere l’attività di amministratore di condominio.

In Italia fino al 4 marzo 1992, data di costituzione della ANAIP, non si tenevano corsi di formazione professionale per amministratori di condomini e grazie alla ANAIP ed alla determinazione del sottoscritto, per qualificare e rivalutare questa categoria, sono iniziati su tutto il territorio nazionale i corsi programmati dalla associazione.

Da quel momento è iniziata una vera corsa a nuove associazioni, che si sono improvvisate a fare corsi di formazione per amministratori senza preoccuparsi di selezionare i docenti e i discenti con i requisiti che dal 2012 la legge prevede, cosa che l’ANAIP li aveva previsti sin dalla sua costituzione nel 1992.

Purtroppo, dal nostro osservatorio, stiamo verificando che la stragrande maggioranza degli amministratori di condominio formati da altre strutture ed associazioni non hanno, a dir poco, una adeguata preparazione di base e di aggiornamento.

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