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[A cura di: avvocato Davide Natale, Consiglio Nazionale ALAC – www.alac.it] È stato relativamente dibattuto in dottrina ed in giurisprudenza il criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un terrazzo a livello ubicato ad un primo piano, che copra per la sua interezza unità immobiliari sottostanti, ovverosia ubicati al piano terra, adibiti a box auto ovvero a deposito.
Siamo in ipotesi di un condominio parziale rappresentato dalla proiezione verticale del terrazzo a livello sulle sottostanti unità immobiliari, coinvolte nella spesa perché le uniche a godere della funzione di copertura.
La discussione è stata da sempre limitata all’applicazione del criterio previsto dall’art. 1125 c.c., ovvero quello previsto dall’art. 1126 c.c.. Quest’ultimo costituisce oramai orientamento giurisprudenziale pressocché unanime.
Il tribunale di Roma
Di recente anche il Tribunale di Roma, con la sentenza del 04.03.2020 n. 4694 dal contenuto molto interessante, ha affrontato la questione in maniera decisamente definita.
Il Tribunale romano è partito dalla definizione di terrazzo a livello “da intendersi, secondo la definizione comune offerta da dottrina e giurisprudenza, come una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, che può esplicare anche parziali funzioni di copertura dei piani sottostanti, sia di proprietà esclusiva che di uso comune ma che è destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto” (cfr. Cass. n. 8394 del 18/8/1990).
Il medesimo tribunale ha poi dato per scontata, seguendo la giurisprudenza unanime e concorde, l’equiparazione della terrazza a livello al lastrico solare, ove la stessa abbia funzione di copertura dei piani sottostanti. In questo senso, la Cassazione ha precisato che la terrazza a livello, se è equiparabile sotto il profilo materiale al lastrico solare, data l’innegabile funzione di copertura che entrambi assolvono, se ne discosta sotto il profilo giuridico, poiché per il modo stesso in cui è realizzata, risulta destinata principalmente a dare un affaccio e altre comodità (aerazione, illuminazione, veduta, ecc.) all’alloggio del piano cui è collegata e del quale costituisce una sorta di proiezione all’aperto (Cass. 28.4.1986 n. 2924).
Il tribunale capitolino ha, poi, richiamato la sentenza 3465/2012 della Suprema Corte secondo cui “la funzione di copertura a cui può assolvere il terrazzo assume, dunque, rilevanza ai fini della ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni secondo i criteri indicati dal codice civile. In questo senso il terrazzo a livello è equiparato al lastrico solare esclusivamente con riferimento ad immobili di proprietà dei singoli condòmini o del condominio a cui funge da copertura”.
Il Tribunale di Roma, quindi, ha escluso in maniera categorica l’applicazione del criterio di ripartizione delle spese di manutenzione previsto dall’art. 1125 c.c. alle terrazze a livello posto che le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c..
Il medesimo Tribunale con la recentissima sentenza conclude richiamando un altrettanto chiaro orientamento di merito capitolino (Trib. Roma 2 gennaio 2012 n. 6) secondo cui “L’obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell’utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condòmini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell’edificio condominiale”.
La regola e l’eccezione
Tutta questa premessa, oramai nota agli utenti di settore, per introdurre un orientamento – ovviamente non condiviso né condivisibile – che si allontana completamente dal dibattito sull’applicabilità dell’art. 1125 c.c. ovvero dell’art. 1126 c.c..
Ogni tanto, difatti, in Italia vengono fuori provvedimenti sui generis, emessi da Autorità Giudiziarie che costituiscono l’eccezione a quella che oramai sembrava la regola, così confondendo quel poco che sembrava essere certo.
Il Tribunale di Napoli Nord – Volontaria Giurisdizione in composizione collegiale, difatti, ha dichiarato inammissibile il ricorso ex art. 1105, co 4° c.c. ad istanza di una condomina, la quale chiedeva la nomina di amministratore ad acta di un condominio parziale (verticale terrazzo a livello / box auto) per la gestione straordinaria dei lavori di manutenzione del terrazzo a livello sovrastante unità immobiliari adibiti a box auto di proprietà esclusiva e parti comuni, stante l’inerzia della relativa compagine condominiale opportunamente convocata per ben due volte.
Il Collegio, dopo aver preso atto della struttura interessata dalle infiltrazioni (verticale terrazzo a livello / box auto), è arrivato a definire “immaginaria” la verticale di cui facevano parte i box auto ubicati al piano terra, coperti dalla terrazza a livello di proprietà della ricorrente, ritenendo di non potersi surrogare alle parti, stante l’inerzia dei condòmini interessati, anche con la nomina di un amministratore ad acta per la risoluzione delle inerenti problematiche.
La ricorrente reclamava il provvedimento e la Corte di Appello di Napoli dichiarava infondato il reclamo, confermando la decisione del Collegio di prime cure con l’ordinanza cron. n. 1587 del 23/07/2018 del seguente tenore: “Il Tribunale riteneva insussistenti i presupposti per l’azionata procedura, in quanto il terrazzo cui si riferivano i lavori a farsi era di proprietà esclusiva della ricorrente e che la stessa procedura non era applicabile per dirimere i contrasti sull’operatività della disciplina ex art. 1126 c.c. … Invero, contrariamente all’assunto dalla difesa della reclamante, nel caso in esame il Tribunale ha correttamente ritenuto insussistenti i presupposti per l’invocata procedura ex art. 1105 c.c. in quanto, al di là della funzione di copertura dei box dei reclamati il terrazzo cui attengono i lavori a farsi è pacificamente di proprietà esclusiva … e non condominiale, per cui non può ritenersi ammissibile il ricorso alla fattispecie in parola, riservata a lavori afferenti beni condominiali”.
Nel caso di specie, il ricorso ex art. 1105 co 4° c.c. all’autorità giudiziaria in funzione di volontaria giurisdizione era stato formulato in considerazione della circostanza di fatto secondo cui il terrazzo a livello, quand’anche di proprietà esclusiva, avrebbe dovuto essere gestito nell’adozione delle decisioni e nel sostentamento delle spese dalla compagine dei condòmini interessati dalla proiezione verticale. Se la condomina avesse adottato la decisione di eseguire i lavori e poi avesse chiesto il rimborso di quanto anticipato anche nell’interesse dei condòmini proprietari delle unità immobiliari sottostanti, si sarebbe vista un legittimo rifiuto di questi ultimi a tenerla indenne della loro quota.
Il Tribunale di prime cure, invece, aveva inquadrato la questione in funzione della titolarità del diritto di proprietà esclusiva ed era arrivato alla declaratoria di inammissibilità solo perché di condominiale nulla aveva rinvenuto, senza tenere nella dovuta considerazione la funzione di copertura – che sia in proprietà ed in uso esclusivo piuttosto che solamente in uso esclusivo, è la funzione che conta, cioè quella di copertura dell’edificio – demandando addirittura le parti al giudizio di contenzioso ordinario per dirimere la questione del criterio di ripartizione evidenziato dalla ricorrente secondo l’art. 1126 c.c..
Nel rassegnare le conclusioni di queste osservazioni, possiamo solo evidenziare che gli orientamenti da due (art. 1125 c.c. ovvero art. 1126 c.c.) sono divenuti tre!
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