[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] Gli interventi di manutenzione all’interno di un condominio, siano essi ordinari, ma soprattutto straordinari, sono uno dei temi più delicati e spesso fonte di contenzioso, dovendo i condomìni compiere un esborso economico che in alcuni casi può essere anche di rilevante entità.

Volendo dare un quadro generale della disciplina su questo tema, dobbiamo innanzitutto individuare quali siano le due tipologie di manutenzione, per differenziarne poi la disciplina (soprattutto per il calcolo delle maggioranze) e classificare gli interventi come ordinaria o straordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

L’art. 3 del DPR 380/2001 ci fornisce delle utili definizioni, disponendo che per interventi di manutenzione ordinaria devono intendersi quelli che “riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”; mentre per manutenzione straordinaria devono considerarsi “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;…”

Questa differenziazione è fondamentale per analizzare le norme del codice civile in materia di condominio: infatti variano il quorum deliberativo dell’assemblea e i compiti dell’amministratore.

In alcune situazioni, però, vi sono ulteriori elementi di complessità, e pertanto bisogna analizzare a fondo tutte le norme in materia di condominio: infatti, se volessimo installare un impianto ascensoristico in un edificio che ne è privo, rientreremmo nella fattispecie delle innovazioni, ex art 1120 c.c e non della manutenzione straordinaria (cui rientra ad esempio un intervento di sostituzione dell’impianto).

Le innovazioni in condominio

Infatti il citato art. 1120 prevede per i condòmini la possibilità di introdurre innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, tra cui le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, quali può considerarsi l’installazione di un ascensore (in tal senso anche Cassazione sent. 5.08.2015 n. 16846).

Per le innovazioni è previsto uno specifico quorum deliberativo, previsto dal comma 5 dell’art. 1136 c.c.: le delibere devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. Una maggioranza qualificata dovuta all’importanza degli interventi che si andranno a realizzare e di conseguenza la loro rilevanza economica.

Anche gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano senza alcun dubbio tra le prerogative dell’assemblea dei condòmini: l’art. 1135, comma 4, infatti, dispone che l’assemblea provveda “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;...”.

In questo caso il quorum deliberativo è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art 1136 c.2).

La differenza tra innovazioni e straordinaria manutenzione è rilevante anche in punto di ripartizione delle spese: per l’installazione dell’impianto deve essere applicato l’art. 1123, comma 1, il quale prevede “per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.  Diversamente, per gli interventi di straordinaria manutenzione si applicherà l’art. 1124, il quale dispone sulla ripartizione delle spese che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

In tal senso si è espressa anche la Suprema Corte di Cassazione (da ultimo con l’ordinanza n. 22157, del 12 settembre 2018), che ha più volte affermato (nella vigenza della disciplina, qui operante, antecedente alla riformulazione dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220 del 2012, ove espressamente si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori) che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713, non massimata; Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264).

L’amministratore

Non vanno dimenticati in questa sede i compiti dell’amministratore in merito alla manutenzione: l’art. 1130 prevede al numero 3 il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni ed al numero 4 quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

L’art 1135 invece prevede anche l’ipotesi in cui sia l’amministratore ad ordinare l’esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione (comma 5): sono i casi in cui motivi di urgenza rendono indifferibile la realizzazione di tali attività (la convocazione di un’assemblea infatti allungherebbe i tempi a fronte di un’esigenza di intervento immediato), salvo poi l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. È evidente come la realizzazione di interventi indifferibili si scontrerebbe con i tempi per la convocazione assembleare, e pertanto il legislatore ha inteso fornire poteri all’amministratore per intervenire rapidamente senza dover attendere una delibera assembleare di approvazione.

Agevolazioni fiscali

Da ultimo, non va dimenticato che per interventi di straordinaria manutenzione o le innovazioni quali l’installazione di un impianto ascensoristico si può fruire di una agevolazione fiscale (bonus ristrutturazioni) consistente in una detrazione del 50% sulle spese sostenute, fino ad un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo; la detrazione massima possibile sarà quindi di 48.000 euro suddivisa in dieci rate annuali di pari importo.

Per calcolare il massimale di spesa per interventi su parti comuni di edificio andrà moltiplicato l’importo di 96.000 euro per il numero di unità immobiliari abitative di cui si compone l’edificio.

Va ricordato che sia il massimale di spesa che la percentuale di detrazione rimarranno tali fino al 31.12.2019, salvo eventuali proroghe contenute nella prossima legge di bilancio.

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