[A cura di: avv. Andrea Marostica – www.avvocatoandreamarostica.it] La deliberazione dell’assemblea del condominio può essere considerata negozio unilaterale plurisoggettivo. Da un lato, infatti, essa esprime una volontà plurisoggettiva, vincolante tutti i condòmini, anche se dissenzienti ed assenti; dall’altro, le volontà individuali confluiscono in quella del gruppo, la quale appare svincolata dalle persone fisiche che l’hanno posta in essere ed assume carattere unitario (1). La deliberazione assembleare, pertanto, è atto collegiale, nel quale, però, le dichiarazioni di voto dei singoli restano distinte e, nel contempo, si fondono in un’unica volontà in forza del principio maggioritario: in altri termini, tale deliberazione si compone di dichiarazioni di più soggetti, i quali formano, tuttavia, in ragione dell’identità dell’interesse di cui sono portatori, una sola parte (2).

Il principio maggioritario, dunque, è lo strumento prescelto dal legislatore per il governo del gruppo e, in particolare, per addivenire alle deliberazioni dei condòmini riuniti in assemblea (3). Dall’adozione del principio maggioritario discende l’obbligatorietà per la minoranza di sottostare alle decisioni della maggioranza; questo rilievo, in apparenza scontato, è vero solo nel momento di formazione della deliberazione, perché, una volta compiutasi l’unificazione giuridica delle volontà dei più nella risultante espressione volitiva del gruppo, non è più lecito parlare di posizioni individuali; è proprio questo procedimento di reductio ad unitatem ciò che rende vincolante per tutti la deliberazione.

Il duplice criterio: teste e millesimi

Il criterio adottato dal legislatore per la formazione della maggioranza nel condominio è duplice, dovendosi considerare sia il numero dei partecipanti al condominio sia il valore proporzionale delle unità immobiliari; in altre parole, sia le teste sia i millesimi.

Ciò mira ad evitare che la maggiore entità degli interessi, talvolta distribuiti in proporzioni diversissime tra i partecipanti, soverchi troppo le volontà individuali; nel contempo non è decisivo neanche il numero, altrimenti si potrebbe avere un’efficacia preponderante da parte di condòmini che abbiano diritti minori e si potrebbe dare adito alla sopraffazione della maggioranza numerica con il pericolo di manovre ostruzionistiche che precludono l’adozione di qualsiasi decisione (4).

I quorum costitutivi

La regolarità della costituzione dell’assemblea e delle deliberazioni adottate da questa si fonda sulla sussistenza delle maggioranze – o quorum – che la legge prescrive. Si parla di “quorum costitutivo” con riferimento alle maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea, ovvero per la validità dell’adunanza; si parla di “quorum deliberativo” con riferimento alle maggioranze necessarie per la deliberazione dell’assemblea su di una determinata materia. Entrambi i quorum variano a seconda della convocazione, prima o seconda; il quorum deliberativo, inoltre, varia a seconda della materia oggetto della deliberazione.

L’art. 1136 c.c. stabilisce al co. 1 che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Al co. 3 del medesimo art. è stabilito che l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Il quorum costitutivo consiste dunque:

• in prima convocazione, nella maggioranza dei condomini rappresentanti almeno 2/3 dei millesimi (666,67);
• in seconda convocazione, in 1/3 dei condomini rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi (333,34).

I quorum deliberativi

L’art. 1136 c.c. stabilisce al co. 2 che nell’assemblea in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Al co. 3 del medesimo art. è stabilito che nell’assemblea in seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il quorum deliberativo consiste dunque:

• in prima convocazione, nella maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/2 dei millesimi (500,00);
• in seconda convocazione, nella maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/3 dei millesimi (333,34).

Ciò vale per le deliberazioni per le quali la legge non stabilisce espressamente maggioranze differenti. Seguono alcuni casi nei quali il quorum deliberativo è diverso.

L’art. 1136, co. 4, c.c. richiede (in qualsiasi convocazione) la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 1/2 dei millesimi (500) per le deliberazioni che riguardano:

• la nomina e la revoca dell’amministratore;
• le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
• la ricostruzione dell’edificio;
• le riparazioni straordinarie di notevole entità;
• la tutela delle destinazioni d’uso;
• le innovazioni “agevolate” (art. 1120, co. 2, c.c.);
• gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
• l’autorizzazione all’amministratore a partecipare alle iniziative di cui all’art. 1135, co. 3, c.c.

L’art. 1136, co. 5, c.c. richiede (in qualsiasi convocazione) la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 2/3 dei millesimi (666,67) per le deliberazioni che riguardano:

• le innovazioni “normali” (art. 1120, co. 1, c.c.);
• gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni.

Il prospetto dei quorum deliberativi

La seguente tabella riporta i quorum deliberativi, sia in prima sia in seconda convocazione, necessari per l’adozione delle deliberazioni sulle materie indicate.

NOTE

(1) Dogliotti, Comunione e condominio, in Trattato di diritto civile, diretto da Sacco, I diritti reali vol. VII, Torino, 2006, 312. (2) CELESTE, L’assemblea, in Celeste-Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 487. (3) CORONA, Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici, Torino, 2001, 2. (4) CELESTE, op. cit., 491.

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