A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021, si è pronunciata ancora una volta in materia condominiale, stabilendo quali sono i criteri di riparto delle spese condominiali in caso di vendita di un’unità immobiliare.

Più nello specifico, i Giudici di piazza Cavour hanno precisato che “In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione”.

Inoltre, chi subentra nei diritti di un condomino è tenuto, solidalmente con quest’ultimo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

A tal fine, è importante distinguere fra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese che concernono lavori consistenti in un’innovazione o che comunque comportano, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello riguardante la manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest’ultima.

Nel primo caso, l’obbligazione si considera sorta nel momento in cui viene compiuto l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e, dunque, in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale.

Nell’ipotesi, invece, di lavori di manutenzione straordinaria e di innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’opera, ha valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

“Da ciò si fa derivare che, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.”.

Dunque, questo momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma a condizione che gli stessi non si fossero accordati in maniera diversa, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra loro.

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