In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti, e nessuna efficacia può riconoscersi alla denuncia operata – unilateralmente – all’Agenzia delle entrate, effettuata dapprima dal locatore e successivamente dal conduttore, trattandosi di atti idonei a produrre i loro effetti unicamente sul piano fiscale e non su quello civilistico. Per ottenere lo sfratto del conduttore, il proprietario avrebbe dovuto dunque esperire un’azione diretta ad accertare l’occupazione sino titulo dell’immobile in conseguenza della ritenuta nullità del contratto di locazione. È quanto stabilito dal Tribunale di bari con la sentenza di cui riportiamo un estratto.

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TRIBUNALE DI BARI

Sez. III civ., sent. 1367/2016

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RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 

Con atto di citazione, notificato in data 10/12/2012, I.V. adiva il Tribunale di Bari al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità nei confronti di B.A., conduttore dell’immobile sito in …, concesso in locazione in data 1/01/2007, per il canone mensile di Euro 500 oltre oneri condominiali ed accessori. 

Dichiarava di aver formalizzato il contratto di locazione in data 3/07/2012 presentando denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari e che il conduttore aveva confermato la sussistenza di tale rapporto di locazione in data 14/09/2012, presentando, presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari, denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili. 

Tanto premesso, lamentando la morosità del conduttore, concludeva chiedendo di convalidare lo sfratto per morosità e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rifascio ex art. 685 c.p.c., fissare la data di esecuzione del medesimo rilascio e condannare l’opponente alle spese; di ingiungere ai sensi e per gli effetti degli artt. 658 e 664 c.p.c. al convenuto il pagamento della somma di Euro 31.106 comprensiva di canoni di locazione scaduti e non pagati, di oneri condominiali non pagati e interessi, oltre canoni di locazione a scadere sino ai rilascio dell’immobile ed oneri condominiali maturandi; il tutto con vittoria di spese e competenze legali. 

All’udienza del 31/01/2013, depositando comparsa di costituzione e risposta, si costituiva L.B. impugnando e contestando tutto quanto ex adverso dedotto e concluso. Evidenziava l’assenza di alcun contratto sottoscritto dalle parti, riconducendo il rapporto in questione nella fattispecie del comodato oneroso o modale. 

Concludeva chiedendo di accertare e dichiarare l’inesistenza e/o nullità del contratto di locazione, di rigettare l’intimazione di sfratto per morosità e la richiesta di ingiunzione di pagamento; con conseguente condanna alla rifusione delle spese e competenze di causa. 

(omissis) 

La domanda non è fondata, pertanto non può essere accolta. Ai sensi dell’art. 1, co. 4, della legge n. 431/98 il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto. 

Secondo l’interpretazione da ultimo fornita dalla giurisprudenza di legittimità, la violazione di tale precetto dà luogo ad una c.d. “nullità di protezione”, invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni, “solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione ‘dominante’, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole”; mentre nel caso in cui la forma verbale “sia stata concordata liberamente tra le parti, torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità”, con la conseguenza che “il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato” (Cass. SS.UU. Sent, 17 settembre 2015, n. 18214). 

Nella specie, non è emersa un’ipotesi di nullità di protezione ed è stata sin dalla prima udienza rilevata la presenza di un profilo di nullità del contratto; ciononostante, parte attrice ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto di locazione e convalida di sfratto. In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti, mentre alcuna efficacia può riconoscersi alla denuncia operata – unilateralmente – all’Agenzia delle entrate effettuata dapprima dal locatore in data 26/06/2012 e successivamente dal conduttore in data 14/09/2012, trattandosi di atti idonei a produrre i loro effetti unicamente sul piano fiscale e non su quello civilistico. 

Del tutto irrilevanti sono i documenti atti a dimostrare l’avvenuto pagamento del canone e degli oneri accessori, trattandosi di una nullità insanabile. 

Non può accogliersi la domanda di rilascio, perché operata in conseguenza dell’accertata risoluzione del contratto e quindi basata su causa petendi infondata. 

Parte attrice avrebbe dovuto esperire un’azione diretta ad accertare l’occupazione sino titulo dell’immobile in conseguenza della ritenuta nullità del contratto di locazione. Parte convenuta ha chiesto di accertare il proprio diritto ad occupare l’immobile ex art. 3 d. lgs, 23/11, ritenendo di aver diritto a permanere per 4 anni nel godimento dell’immobile a decorrere dalla registrazione. Ha omesso, tuttavia, di formulare domanda riconvenzionale sul punto. 

Tale richiesta è inammissibile, in quanto operata in violazione del precetto fissato dall’art. 418 c.p.c. 

Trattavasi, peraltro, di richiesta infondata: infatti, secondo la giurisprudenza prevalente, condivisa dal Tribunale adito, “La registrazione del rapporto di locazione verbale effettuato all’Agenzia delle Entrate al sensi dell’art. 3, d. lg. 14 marzo 2011, n. 23 non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/98” (Trib. Roma, sez. VI, 24/10/2013, n. 21287). Pertanto, le domande sono infondate, mentre, tenuto conto della soccombenza reciproca, le spese legali sono compensate tra le parti. 

P.Q.M. 

Il Tribunale di Bari, Terza sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da I.V. nei confronti di B.A., così provvede: 

1) rigetta la domanda principale; 

2) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale; 

3) compensa le spese legali tra te parti. 

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