[A cura di: SoloAffitti] La pandemia ha profondamente cambiato il volto del mercato immobiliare in Italia, come si legge nell’annuale report sull’andamento dei canoni di affitto pubblicato da SoloAffitti, network operante sul mercato della locazione.

Il crollo dei canoni di locazione

L’effetto dell’ampliata offerta di mercato e della ridotta richiesta da parte degli inquilini, rispetto ad anni “normali”, si notano sui canoni di affitto, in calo mediamente del -7,5%.

Calo dei canoni generalizzato per tutti i tagli immobiliari, con punte negative per i trilocali (-8,0%), che soffrono di una minore richiesta, e meno marcati per i quadrilocali e gli immobili più spaziosi (-7,2%), che invece risultano in crescita nelle preferenze degli inquilini.

Penalizzate le zone centrali

Il dato più evidente, tuttavia, è la riduzione dei canoni diversa a seconda della dimensione urbana: molto pronunciato nelle grandi città (-9,5%), dove l’offerta è cresciuta maggiormente e la riduzione della domanda di studenti e lavoratori trasfertisti si è fatta sentire di più, molto meno pronunciato nelle città di medio-piccole dimensioni (-3,8%).

Guida la classifica dei cali di prezzo Milano (-16%, ovvero mediamente -200 € al mese).

Seguono Venezia-Mestre (-12%, ovvero -88 € mensili), Bologna (-11%, uno sconto di ben -91 €), Roma (-89€), Firenze (-75€) e Perugia (-10%), Napoli e Genova (-9%), Torino (-8%).

Stabili o in leggera crescita i canoni in pochissime città: Cagliari (-1%), Potenza (invariati), Catanzaro e Campobasso (+1%).

Alla luce delle oscillazioni di cui sopra, il canone medio italiano che passa dai 616 € del 2019 ai 570 € del 2020.

Insomma, le conseguenze sui canoni di affitto dell’emergenza sanitaria Covid-19 ha determinato un ritorno dei prezzi sul mercato della locazione ai valori del 2016. Si tratta di un balzo indietro importante, ma è anche il segnale di un mercato con prezzi flessibili, se paragonato a quello delle compravendite, caratterizzato da maggiore rigidità dei valori (quindi, meno in grado di adattarsi alle mutate condizioni economiche delle famiglie).

Tanta offerta, poca domanda

Innanzitutto si rileva una crescita dell’offerta di immobili, soprattutto nelle zone più centrali, legata all’afflusso di appartamenti precedentemente destinati all’affitto breve e che ora vengono proposti sul segmento residenziale, in attesa della ripresa del settore turistico, e di appartamenti per studenti fuori sede, alcuni dei quali rimasti sfitti.

Inoltre, sui prezzi impatta anche l’andamento della domanda di locazione. In calo due segmenti particolarmente influenzati dall’emergenza sanitaria Covid-19:

• quello dei lavoratori trasfertisti (29,5% delle richieste, in calo del -3,7%), che hanno approfittato dell’emergenza sanitaria per proseguire la propria attività in smart working,
• e quello degli studenti fuori sede (14,8% della domanda, in calo di -3,2%), alcuni dei quali hanno deciso di sfruttare la didattica a distanza viste le incertezze sulla possibilità di seguire l’anno accademico in presenza.

Cresce, invece, la domanda di affitto residenziale “classica” (54,0% del totale della richiesta abitativa, in aumento del +7,8% rispetto allo scorso anno), che beneficia anche di canoni di locazione in calo, trovando opportunità interessanti sul mercato.

Così si spiega lo spostamento della domanda sulle famiglie, con figli (24,5% del totale, a +1,2%) o senza figli (43,2%, a +4,2%), che fa da contraltare al ridimensionamento della fetta di inquilini che cercano casa da soli (20,7%, in calo di 3,1 punti rispetto al 2019).

Come prevedibile, anche se in maniera tutto sommato limitata, risulta in calo anche il fenomeno della condivisione dell’appartamento, che rappresenta l’11,6% della domanda di locazione e che perde 2,4 punti percentuali rispetto allo scorso anno.

Cambia anche la tipologia degli appartamenti ricercati.

Diminuisce di 2,5 punti la richiesta di trilocali (29,5% del totale), in favore di tagli dimensionali maggiori (16,8% della richiesta), richiesti soprattutto dalle famiglie.

Studenti e lavoratori, invece, quest’anno preferiscono soluzioni piccole ma autonome, come i bilocali, in crescita complessivamente del + 3,2%, piuttosto che immobili più spaziosi da condividere, come accadeva in passato.

Il canone concordato è l’ancora di salvezza

Il calo dei canoni, consistente, non determina particolari contraccolpi sulla redditività netta dei proprietari grazie al meccanismo del canone concordato: l’utilizzo di contratti a canone concordato, infatti, permette al locatore di godere di importanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10% e sconto IMU del 25%) in cambio di un canone di affitto scontato rispetto a quello che sarebbe stato fissato ricorrendo al libero mercato.

Per questo, nel 2020 il ricorso al canone concordato è aumentato: complessivamente i contratti 3+2, a studenti e transitori crescono del +3,4% rispetto al 2019, arrivando al 75,7% del totale dei contratti di locazione stipulati nelle città capoluogo di regione.

Il grande successo del canone concordato è dovuto sia alle generose agevolazioni fiscali, sia al recente aggiornamento dei valori degli accordi territoriali in diverse città.

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