Un amministratore la cui nomina è giudicata illegittima da un condomino ma tollerata, se non sostenuta, dagli altri. Come procedere? Questo, in estrema sintesi, l’oggetto di un quesito pervenuto alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. di seguito, una sintesi della vicenda e il parere espresso dall’avvocato Emanuela Rosanna Peracchio, consulente di Uppi Torino.

Il quesito del condomino

D. Lo scrivente è un condomino di uno stabile di 33 appartamenti e 5 negozi, che esigendo il rispetto della legge non riesce più a sopportare le funzioni esercitate da un “amministratore” il quale, senza essere stato nominato legittimamente, esercita ugualmente il mandato con arbitrio e prepotenza e purtroppo con la compiacenza d altri condòmini che lo tollerano soltanto per il timore di essere privati da un “responsabile” del condominio.

Riassumo in poche parole la situazione che si è venuta a creare quando, in data 10.11.2018, l’assemblea ordinaria deliberava le dimissioni, date improvvisamente dall’amministratore in carica, e la proposta di designare il nuovo amministratore nella persona del padre di quest’ultimo, il quale, però, accettando l’incarico, non specificava il compenso in base a quanto prevede l’art.1129 – 14° comma del c.c., rendendo “nulla” la deliberazione.

Invitato dallo scrivente ad indire una nuova assemblea per sanare la situazione, il suddetto amministratore disponeva in tal senso con quella del 19.1.2019, che tuttavia andava deserta per l’impossibilità di raggiungere una decisione per contrasti insanabili tra i condòmini. Non soltanto: malgrado ciò, costui continuava a gestire l’ordinaria e straordinaria amministrazione e persino ad assumere e sottoscrivere contratti in sede di appalto per la messa in sicurezza dello stabile, senza curare neppure di notificare il verbale dell’ultima assemblea e i motivi per cui fosse andata deserta.

Tutto ciò premesso, malgrado permanga l’assoluta indifferenza della maggior parte dei condòmini, e a fronte di una situazione di illegittimità, si chiede gentilmente di fare conoscere se nella fattispecie ricorrano i motivi di “grave irregolarità” richiamati dal citato articolo, che possano giustificare il ricorso alla revoca del amministratore, indicando un preventivo di spesa per l’impugnativa, sia pure a titolo meramente orientativo, oppure si deve ritenere, secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione (n. 12008 del 1998) che la dichiarazione di cui all’art.1129 c.c. non è soggetta ad alcun giudizio in termini di validità o invalidità che presuppongano un minimo di realtà giuridica, per cui la stessa si deve considerare inesistente e quindi insanabile con efficacia ex nunc senza bisogno di alcuna impugnativa.

Il parere legale

R. Ad evasione del quesito si osserva quanto segue.

Viene riferito che in data 10.11.18 l’assemblea ha deliberato (rectius approvato) le dimissioni rese dall’amministratore ed ha contestualmente deliberato la nomina del nuovo amministratore (nella persona del padre dell’amministratore dimissionario), il quale in quella sede ometteva di indicare quale sarebbe stato il proprio compenso. Viene quindi lamentato che l’amministratore da ultimo nominato gestisce l’ordinaria e la straordinaria amministrazione dello stabile sottoscrivendo anche contratti per la messa in sicurezza dello stabile, “senza notificare il verbale dell’ultima assemblea e i motivi per cui era andata deserta”. Alla luce della situazione di fatto sopra evidenziata, il lettore chiede se nel caso in esame ricorrono i “motivi di grave irregolarità” di cui all’art. 1129 c.c. atti a suffragare un ricorso per revoca dell’amministratore.

a) Al fine di valutare detta fattispecie occorre premettere che la Legge n. 220/2012 ha riformato la disciplina in materia di revoca dell’amministratore e segnatamente il novellato art. 1129, comma XII, cod. civ. individua specificamente i casi di gravi irregolarità che comportano la revoca per giusta causa.

Le gravi irregolarità previste dalla legge sono:

1. omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo coma (conto corrente del condominio);
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 numeri 6) 7) e 9) (tenuta dei registri obbligatori);
8. l’omessa, incompleta, o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In linea generale, la revoca per giusta causa comporta che l’amministratore revocato non potrà più essere nominato nuovamente amministratore nel condominio medesimo e non avrà diritto a percepire il proprio compenso.

Chiarito quanto sopra, nel caso in esame i fatti censurati dal lettore non integrano alcuna delle fattispecie statuite dalla legge quale motivo di revoca per giusta causa, e di conseguenza non è proponibile un ricorso a tal fine difettando i presupposti ex lege.

b) Per quanto concerne, invece, il profilo di “nullità della nomina per omessa indicazione analitica del compenso” a sensi dell’art. 1129, XIV comma, c.c. occorre evidenziare anzitutto che si tratta di un vizio di nullità introdotto dalla legge che ha riformato la materia condominiale (Legge n. 220/12).

Trattandosi, in ogni caso, di un vizio che inficia la deliberazione con cui l’assemblea ha nominato l’amministratore, detto vizio deve essere fatto valere in giudizio e la relativa nullità deve essere statuita dal Tribunale con sentenza passata in giudicato, non operando di diritto il vizio di nullità. In assenza di una decisione dell’Autorità Giudiziaria che statuisca la nullità della nomina, questa mantiene la propria efficacia e l’amministratore conserva tutti i poteri di amministrazione ordinaria e straordinaria conferiti per legge.

Infatti, ancorché viziata da nullità per omessa indicazione analitica del compenso, la deliberazione di nomina dell’amministratore mantiene la propria efficacia se non viene impugnata avanti al Tribunale competente e dichiarata nulla dal giudice.

Trattandosi di nullità, essa può essere fatta valere in sede giudiziale impugnando il relativo verbale assembleare senza limiti di tempo (il vizio di nullità sfugge al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c.).

Concludendo, si può argomentare che non paiono ricorrere nella fattispecie i motivi di grave irregolarità di cui all’art. 1129 c.c. per invocare una revoca per giusta causa avanti l’Autorità Giudiziaria. In secondo luogo, la nullità della nomina dell’amministratore deve essere fatta valere avanti il Tribunale competente impugnando il relativo verbale assembleare senza limiti temporali di decadenza.

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