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La ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino di un alloggio situato in condominio, è l’oggetto di un quesito inviato da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere fornito dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera (www.studiobruno.info).
Il quesito
D. Mi chiamo C.M. e vivo in affitto in un condominio. Qualche sera fa, qualche malvivente ha cercato di entrare in casa mia. Fortunatamente l’unico danno riportato è stato quello alla porta d’ingresso. Ho la denuncia fatta ai carabinieri, chiamati al momento del tentativo di effrazione. Siccome sono in affitto, chi deve riparare la porta?Io oppure la proprietaria di casa?
Il parere legale
R. La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si impegna a far godere all’altra (conduttore) un immobile per un dato periodo di tempo a fronte di un corrispettivo (art. 1571 c.c.). Il locatore deve consegnare la cosa al conduttore in buono stato, deve mantenerla in modo da garantire l’uso convenuto ed il pacifico godimento. Il locatore deve anche effettuare tutte le riparazioni, esclusi gli interventi di piccola manutenzione ordinaria, necessarie a consentire il pacifico godimento del bene (art. 1576 c.c.).
Il conduttore, con la stipula del contratto e l’immissione nel possesso, diviene custode del bene che dovrà gestire, secondo gli usi consentiti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 c.c.). Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.).
Il percorso logico normativo appena esposto serve a qualificare il ruolo di custode dell’immobile che la legge assegna al conduttore che deve esercitare vigilanza e controllo sul cespite che utilizza. Il controllo dell’uso deve essere effettuato anche verso l’interazione di terzi (per esempio i ladri).
L’art. 1588 c.c. prevede la responsabilità diretta del conduttore che, di natura presuntiva, è esclusa solo dalla prova contraria, ovvero dalla prova che il conduttore abbia effettuato la migliore vigilanza possibile sicché l’evento dannoso non è a lui imputabile.
Sul punto: “Il comma 1 dell’art. 1588 c.c. prevede che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. La norma, che sostanzialmente riproduce la disposizione generale di cui all’art. 1218 c.c., importa che il conduttore per vincere la presunzione deve dare la prova, piena e completa, non solo del dato obiettivo della perdita o del deterioramento, ma altresì dell’assenza di colpa e, cioè, del caso fortuito o della forza maggiore” (Cass. n.10126/2000).
In caso di furto, occorre valutare se il conduttore ha diligentemente fatto tutto quanto nelle sue possibilità per evitare l’effrazione, per esempio illuminato correttamente l’area, predisposto video-sorveglianza etc. Un ulteriore elemento potrebbe essere la valutazione del luogo in cui il fatto è accaduto nonché la ricorrenza di eventi di stesso genere. Se il territorio rileva costante ricorrenza di furti, è chiaro che al conduttore è chiesto maggiore controllo-vigilanza.
Il conduttore non risponderà dei danni solo nel caso in cui dimostri che il fatto si è verificato per caso fortuito (avvenimento imprevedibile ed eccezionale che si realizza improvvisamente) o per forza maggiore (forza esterna che il soggetto subisce senza potersi opporre).
La soluzione del caso non può essere astratta: al contrario, deve essere ricondotta all’analisi dei fatti di interesse ed alla valutazione della condotta del conduttore. Volendo semplificare, se l’abitazione che subisce l’effrazione si trova in un posto in cui non si registrano furti, è adeguatamente sorvegliata, ben illuminata, adeguatamente protetta (es. posta all’interno di un condominio con portone sempre chiuso) è chiaro che l’imprevedibilità dell’evento indica la responsabilità del locatore (sebbene il soggetto che dovrebbe rispondere dei danni sia il ladro).
Di contro, ove si tratti di effrazione di una abitazione con accesso autonomo, non illuminata, non custodita, magari con accesso diretto dalla pubblica via, il conduttore, per non rispondere dei danni deve provare che l’evento sia avvenuto per fatti a lui non imputabili.
Il caso posto, in realtà, è interessante anche perché qualifica bene il rapporto e le responsabilità tra conduttore e locatore. Troppo spesso si ritiene che il ripristino dei danni subiti dall’immobile condotto in locazione sia sempre di competenza del proprietario-locatore. Così non è! Il possesso di un bene attribuisce al possessore il controllo sullo stesso, quindi, inevitabilmente, la responsabilità di quel che accade al bene.
