In quest’anomalo mese di agosto che sta per avviarsi al termine, a tenere banco in ambito condominiale è stata, ovviamente, soprattutto la discussione in materia di superbonus 110%, misura oggetto proprio in queste ultime settimane di svariati provvedimenti normativi e fiscali.

Riassumiamo di seguito quelli principali.

I decreti attuativi

Dopo la conversione in legge del Decreto Rilancio – avvenuta lo scorso 18 luglio con la pubblicazione in Gazzetta ufficiale della legge 17 luglio 2020, n. 77 – c’era grande attesa intorno ai decreti attuativi inerenti le asseverazioni e i requisiti tecnici delle opere oggetto di superbonus.

Il primo ad essere stato firmato dal ministro per lo Sviluppo Economico Stefano Patuanelli, in data 5 agosto, è stato proprio il cosiddetto Decreto Asseverazioni, relativo alla modulistica (allegato 1 – allegato 2) e alle modalità di trasmissione dell’asseverazione agli organi competenti, tra cui ENEA, per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici previsti dal decreto Rilancio.

L’asseverazione potrà avere ad oggetto gli interventi conclusi o in uno stato di avanzamento delle opere per la loro realizzazione, nella misura minima del 30% del valore economico complessivo dei lavori preventivato.

Subito a seguire, il 6 agosto, lo stesso ministero dello Sviluppo Economico, ma questa volta di concerto con i ministeri dell’Economia e delle Finanze, dell’Ambiente e delle Infrastrutture, ha sottoscritto anche il Decreto Requisiti Tecnici, con il quale, in estrema sintesi, sono stati definiti:

• gli interventi che rientrano nelle agevolazioni Ecobonus, Bonus facciate e Superbonus al 110%,
• i costi massimali per singola tipologia di intervento,
• le procedure e le modalità di esecuzione dei controlli a campione.

Da segnalare che, sempre con il Decreto, è stata inoltre prevista la possibilità di applicare l’incentivo ai microgeneratori a celle di combustione (idrogeno) ed è stato chiarito che anche le porte d’ingresso, oltre alle finestre, sono detraibili, posto che contribuiscono a migliorare l’efficientamento energetico.

Entrambi i decreti ministeriali – Asseverazioni e Requisiti Tecnici – sono ad oggi in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Intanto, è grande la soddisfazione manifestata dal ministro Patuanelli: “Il Superbonus rappresenta una misura fondamentale per il rilancio di un settore industriale importantissimo per l’Italia, quale quello delle costruzioni. Ma aspetto cruciale è anche quello delle riqualificazioni energetiche e antisismiche del patrimonio residenziale privato, che si dà la possibilità ai cittadini di concretizzare praticamente senza esborso di denaro. Infine, voglio sottolineare il nodo del risparmio energetico. Il Piano Nazionale Integrato Energia e Clima costruito dal nostro Paese nel dicembre dello scorso anno è un piano sfidante che ha degli obiettivi importanti di riduzione delle emissioni. Riteniamo che il settore dell’edilizia debba compartecipare in modo massiccio al raggiungimento di questi obiettivi. Per farlo c’è bisogno di un forte incentivo alla realizzazione di interventi di efficientamento sugli edifici pubblici e privati. L’Ecobonus, il Sismabonus e quindi il Superbonus al 110% sono la risposta a quest’esigenza”.

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate

Altro tassello fondamentale al puzzle del Superbonus è stato quello applicato dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, che l’8 agosto ha emanato l’attesissimo provvedimento finalizzato a disciplinare le modalità di fruizione diretta dell’incentivo, di cessione del credito fiscale e di sconto in fattura.
In particolare, è stato approvato il modello di Comunicazione che consente di fruire dal prossimo 15 ottobre dell’opzione per cedere un credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante o per fruire di uno sconto sul corrispettivo.

La circolare delle Entrate

Contestualmente, sempre l’8 agosto, le Entrate hanno emanato anche la Circolare 24/E , con i primi chiarimenti sul Superbonus e sulla sua fruizione. Ecco alcuni aspetti salienti che vanno a completare il quadro di quelli ormai noti:

Familiari, conviventi e futuri proprietari

Al Superbonus del 110% possono accedere anche i familiari e i conviventi di fatto del possessore o del detentore dell’immobile, sempre che siano loro a sostenere le spese per i lavori. La circolare specifica che tali soggetti possono usufruirne se sono conviventi alla data di inizio dei lavori o, se antecedente, al momento del sostenimento delle spese. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato.

Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Le partite Iva e i condomini

Ok al Superbonus anche per le persone che svolgono attività di impresa o arti e professioni, ma se i lavori interessano singole unità immobiliari, allora limitatamente agli immobili estranei all’attività esercitata, appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti. Attenzione: questo requisito non è richiesto se i lavori riguardano le parti comuni dei condomini.

Altre spese agevolabili

La detrazione del 110% si allarga fino a comprendere anche alcune spese accessorie agli interventi che beneficiano del Superbonus, purché effettivamente realizzati. Si tratta, ad esempio, dei costi per i materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse (perizie e sopralluoghi, spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione).

Come fruire dell’opzione alternativa

Come anticipato sopra, la Comunicazione per fruire dello sconto o della cessione può essere inviata all’Agenzia delle entrate a partire dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa, utilizzando il modello approvato dal provvedimento (vedi sopra).

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, anche avvalendosi degli intermediari, dal beneficiario della detrazione (per quanto riguarda gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) o dall’amministratore di condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici).

Per gli interventi che danno diritto al Superbonus, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

Le istruzioni per cessionari e fornitori

In caso di esercizio dell’opzione, il provvedimento fissa le regole per permettere a cessionari e fornitori di fruire del credito d’imposta. In particolare, i cessionari e i fornitori possono utilizzare il credito d’imposta esclusivamente in compensazione, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario.

Il credito d’imposta è fruito a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione e comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese. La ripartizione delle quote annuali per fruire del credito d’imposta è la stessa che sarebbe stata utilizzata per la detrazione. I cessionari e i fornitori possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, a partire dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione. In ogni caso, il credito potrà essere ceduto anche dai successivi cessionari.

Il decreto sulle maggioranze condominiali

Ultimo provvedimento agostano saliente in materia di Superbonus – in ordine di tempo ma non certamente di importanza – è l’articolo 63 del Decreto Legge 14 agosto 2020, n. 104 “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”, entrato in vigore il giorno di Ferragosto.
L’articolo in oggetto, rubricato “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali”, stabilisce le maggioranze condominiali per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus, e recita come segue: “All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio»”.

I nodi ancora da sciogliere

I provvedimenti del mese di agosto hanno dunque fugato alcuni dei tanti dubbi che orbitavano ancora intorno al Superbonus. Dal punto di vista condominiale, tuttavia, resta ancora in sospeso la spada di Damocle relativa allo svolgimento delle assemblee, che inevitabilmente sarà soggetta anche alle oscillazioni della curva epidemica del Coronavirus nelle prossime settimane (e nei prossimi mesi) con tutto quanto ne consegue in termini di eventuali nuove misure restrittive.

In quest’ottica, una proroga del termine del 31 dicembre 2021 quale data ultima per fruire del Superbonus, più che una questione oggetto di dibattito politico assume progressivamente la portata di un imperativo, anche per non vanificare le opportunità concesse dalla maxi-detrazione fiscale per i lavori di efficientamento e messa in sicurezza degli edifici, condominiali e non.

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