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[A cura di: Massimiliano Bettoni e Silvia Zanetta – Studio legale Ma.Be.]
La Cassazione, con recentissima sentenza del 4 maggio 2017 (sentenza 10727/2017), ha risposto al seguente insidioso quesito: il posto auto nell’area destinata a parcheggio del condominio ha natura di pertinenza dell’appartamento? Oppure si ha diritto al posto auto solo a pagamento?
La vicenda della quale è stata investita la Corte riguarda una condomina che convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Roma la società venditrice dell’immobile, chiedendo in via principale che con l’atto con cui aveva acquistato in data 22 luglio 1998 le fosse stato trasferito, quale accessorio o pertinenza, anche il posto auto ubicato al piano seminterrato dell’edificio o, in alternativa, che la società fosse condannata al relativo trasferimento e, in via subordinata, che fosse disposta la costituzione di un suo diritto reale d’uso sul detto posto-auto, atteso su quest’ultimo esisteva un vincolo di destinazione al servizio dell’appartamento compravenduto.
Il giudice di primo grado aveva respinto tutte le domande avanzate dall’attrice, affermando che il posto-auto era rimasto estraneo alla vendita intercorsa tra le parti. In seguito, con sentenza n. 4166 del 2004, la Corte di Appello di Roma riformò parzialmente la decisione di primo grado, confermando il rigetto della domanda principale di accertamento, ma disponendo – in accoglimento della domanda subordinata – l’integrazione dell’atto di vendita, mediante il trasferimento della proprietà del posto-auto richiesto dietro il pagamento di un supplemento del prezzo pari alla somma di euro 18.075,90. Tale somma è stata determinata giudizialmente in conformità alla proposta originaria di vendita ed al valore di mercato.
Entrambe le parti proposero ricorso in Cassazione, la quale ha confermato la sentenza della corte di Appello.
In particolare, la Cassazione, ha richiamato la propria sentenza n. 15509 del 2011, secondo cui il vincolo di destinazione posto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26 comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area.
La Suprema Corte ha sancito che l’acquirente dell’appartamento non può rivendicare come pertinenza, acquisita con l’acquisto dell’appartamento, il posto auto nell’area destinata a parcheggio. La proprietaria della casa deve al costruttore o al venditore originario il corrispettivo per il diritto d’uso del parcheggio.
Secondo la Suprema Corte, quindi, la condomina è titolare di un diritto di uso dell’area adibita a parcheggio; tuttavia tale diritto non esclude il pagamento di un corrispettivo. Tale corrispettivo è stato ritenuto non quantificabile in quanto in primo e secondo grado non era stata sollevata alcuna questione in merito al diritto reale di uso del posto-auto.
Ne consegue che la condomina doveva al venditore una somma per il diritto d’uso dell’area destinata parcheggio. La Cassazione ha quindi condannato la signora al pagamento a favore della società venditrice, delle spese di giudizio di legittimità, quantificate in euro 2.500 ciascuno oltre a quelle forfettarie, agli esborsi liquidati e agli accessori di legge.
