[A cura di: avv. Paolo Ribero]

Tra gli obblighi nascenti dal contratto di locazione in capo al locatore vi è quello di mantenere la cosa in buono stato locativo. L’art. 1576 c.c., infatti, impone al proprietario dell’unità immobiliare concessa in locazione di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione.

Con l’aumento di normative richiedenti, ai fini di sicurezza, l’adeguamento di impianti e locali, sono sorte controversie in merito all’individuazione del soggetto (conduttore o locatore) a cui devono essere accollate le spese conseguenti a tali opere imposte dalla legge. Si pensi alla necessità imposta dalla legge di installare una canna fumaria con determinate caratteristiche, alla realizzazione di servizi igienici per disabili con particolari requisiti, alla creazione di ulteriori vie di fuga o altre opere imposte da sopravvenute disposizioni di legge per ottenere la certificazione di prevenzione incendi, ecc.

Restando sempre salva la pattuizione tra le parti, ossia riconosciuta ai soggetti del contratto la possibilità di disciplinare spontaneamente tale fattispecie e di regolarne le conseguenze, la giurisprudenza ha stabilito che l’attività imposta al locatore comprende tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, pertanto le opere che modifichino l’originario stato della cosa, in relazione alla particolare attività svolta dal conduttore, non possono essere imputate al locatore, salvo espresso accordo tra le parti, anche quando siano state imposte dalla pubblica autorità al fine di consentire l’esercizio dell’attività considerata (si veda sul punto Cass. Civ. 7/9/2014 n. 24987, Cass. Civ. 12085/1998) né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere (Cass. Civ. 19226/2015).

Il conduttore potrà solamente invocare la normativa in tema di miglioramenti, in forza della quale, se vi è stato consenso del locatore, quest’ultimo è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 C.C.).

In pratica, la giurisprudenza, pur ribadendo l’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto in contratto, ha escluso che lo stesso locatore sia tenuto a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell’immobile all’esercizio di una determinata attività imposte da successive normative.

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