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Un numero chiave: il 15 per cento. La variazione catastale in seguito a lavori con il Superbonus, salvo rari casi, va sempre presentata quando vi è modifica anche solo interna della pianta dell’unità. Ma vi sono casi nei quali anche a planimetria invariata c’è necessità di produrre la variazione, per effetto di lavori eseguiti.
La regola catastale ordinaria prevede, infatti, l’obbligo di presentazione nel caso in cui il rapporto tra importo dei lavori (sulla singola unità immobiliare + la quota condominiale) e valore immobiliare originario supera il 15 per cento.
Ma il calcolo è complicato, perché fra l’altro nel conteggio bisogna tenere conto del valore a nuovo di eventuali impianti sostituiti, e quindi la verifica può essere effettuata solo da un tecnico.
Per fare qualche esempio, in un edificio condominiale ordinariamente l’esecuzione di un semplice cappotto termico sull’edificio e la sostituzione della caldaia condominiale non comporta il superamento del 15 per cento.
Se poi a questo intervento si aggiungono l’impianto fotovoltaico, l’adeguamento sismico, la climatizzazione sulle parti comuni condominiali, si potrebbe sforare il 15%, soprattutto in presenza di lavori nelle singole unità, come la sostituzione degli infissi.
Allo stesso modo, anche nelle costruzioni unifamiliari il semplice cappotto termico e la sostituzione della caldaia potrebbero rientrare nella soglia del 15%, come pure l’impianto fotovoltaico insieme alla sola caldaia, mentre se gli interventi si eseguono contemporaneamente, magari anche con la sostituzione di infissi, è facile sforare il 15 per cento.
Poi ci possono essere casi particolari, ad esempio gli impianti di riscaldamento a pavimento, onerosi perché necessitano di demolizioni e rifacimento di pavimenti.
Nel rispetto di quanto previsto dalla legge 213/2023, e alla luce di questi elementi, sta comunque iniziando la spedizione delle lettere di compliance per i beneficiari del superbonus edilizio che non abbiano al termine dei lavori presentato la dichiarazione di variazione in catasto, ove dovuta, ai fini di eventuale effetto sulla rendita dell’unità immobiliare.
La comunicazione preventiva dovrebbe permettere ai destinatari di presentare controdeduzioni, sia per sostenere la non necessità di presentazione della dichiarazione di variazione, sia per dimostrare l’avvenuto adempimento o per potersi ravvedere.
Il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione (172 euro anziché 1.032 euro a unità immobiliare) per l’adempimento tardivo.
Diversamente, l’Agenzia in un secondo momento potrà intimare la presentazione della variazione catastale con invito a provvedere entro 90 giorni e, in caso di inadempimento, procedere in surroga addebitando anche le spese di accatastamento e sanzioni.
