Ilconduttore di un immobile lo rilascia senza il preavviso minimo di 6 mesi (che
peraltro può essere esercitato solo in presenza di gravi motivi). Quali sono i
diritti del locatore? È quanto ha chiarito la Corte di Cassazione con la
sentenza 15769 del 27 luglio 2015, di cui riportiamo un estratto.

 

CORTE
DI CASSAZIONE,

Sez. III civ. – sent. 27.07.2015,

n.
15769

 

 

Con
atto di citazione notificato il 15 gennaio 2009 C.A. ha convenuto davanti al
Tribunale di Roma il conduttore, P.M., chiedendone la condanna al pagamento dei
canoni di locazione per il periodo di sei mesi, corrispondente al mancato
preavviso del rilascio dell’immobile locato; oltre al risarcimento dei danni.

Ha
premesso che il contratto – concluso il 1° luglio 2005 per il canone mensile di
Euro 800,00 oltre spese condominiali – attribuiva al conduttore il diritto al
rilascio anticipato, salvo preavviso di sei mesi; che il P. aveva riconsegnato
l’immobile il 4 dicembre 2008 in grave stato di degrado, senza preavviso e
senza avere saldato le spese condominiali.

Il
convenuto ha resistito, sollevando varie eccezioni, ed in particolare rilevando
che il rilascio era stato concordato sei mesi prima e che il locatore aveva
ricevuto la consegna delle chiavi senza sollevare eccezioni.

Esperita
l’istruttoria, con sentenza n. 8547/2010 il Tribunale ha respinto le domande
attrici. Proposto appello dal C., a cui ha resistito l’appellato, con sentenza
23 febbraio – 21 marzo 2012 n. 990 la Corte di appello di Roma, in riforma
della sentenza di primo grado, ha condannato il P. a pagare all’appellante Euro
4.800,00 a titolo di indennità di preavviso, oltre interessi ed oltre al
rimborso delle spese dei due gradi di giudizio.

Il
P. propone due motivi di ricorso per cassazione. Resiste con controricorso il
C..

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La Corte di
appello ha motivato la sua decisione – per quanto rileva in questa sede – in
base al fatto che la clausola del contratto di locazione prevedeva il diritto
del conduttore di recedere anticipatamente dal rapporto solo per gravi motivi e
previa comunicazione del preavviso al locatore con almeno sei mesi di anticipo;
che il conduttore non ha dimostrato né la sussistenza dei gravi motivi, né
l’avvenuta comunicazione degli stessi e del rilascio dei locali, nel termine di
preavviso concordato. Donde il diritto del locatore al pagamento del canone per
i mesi di preavviso.

2.- Con il primo
motivo il ricorrente denuncia violazione degli art. 342 e 263 cod. proc. civ.,
e contraddittorieta della motivazione, quanto al rigetto della sua eccezione di
nullità dell’atto di appello per indeterminatezza, in quanto mancante
dell’esposizione dei fatti e della specificazione dei motivi di impugnazione.

2.1.- Il motivo non è
fondato.

La Corte di appello
ha rilevato che “…al di là della scarna esposizione dei fatti e delle ragioni
di diritto poste a fondamento dell’appello, la lettura dell’atto consente di
comprendere le pretese avanzate dall’appellante e di replicare alle stesse. Del
resto l’assunto è confermato dal tenore della comparsa di costituzione
dell’appellato, che si è difeso contestando anche nel merito le censure e le
domande avanzate in primo grado”. Ne ha dedotto che l’atto conteneva gli
elementi essenziali per consentire al giudice di identificare le domande ed
alla controparte di svolgere ritualmente il suo diritto di difesa.

La motivazione non
suscettibile di censura.

È chiaro che la specificità
dell’atto di impugnazione deve essere valutata con riferimento alla natura
delle questioni discusse e che a fronte di questioni semplici, come quelle
oggetto del presente giudizio, non occorrevano molte parole. Del resto, il
ricorrente non ha potuto confutare e smentire quanto affermato dal Tribunale,
tramite l’esplicito richiamo nel ricorso delle parti e dei passi dell’atto di
appello che ne avrebbero dimostrato il carattere lacunoso, indeterminato,
ambiguo o incomprensibile, sì da giustificare la sua eccezione.

Donde anche
l’inammissibilità del motivo, ove si consideri che l’art. 366 n. 6 cod. proc.
civ. impone per l’appunto al ricorrente di richiamare nel ricorso il contenuto
degli atti e dei documenti sui quali il ricorso si fonda, specificando anche di
avere prodotto i suddetti atti e documenti, indicando come siano contrassegnati
e dove siano reperibili fra gli altri atti e documenti di causa: il tutto a
pena di inammissibilità (cfr., fra le tante, (Cass. civ. 31 ottobre 2007 n.
23019; Cass. civ. Sez. 3, 17 luglio 2008 n. 19766 e 11 febbraio 2010 n. 8025;
Cass. civ. S.U. 2 dicembre 2008 n. 28547, Cass. civ. Sez. Lav., 7 febbraio 2011
n. 2966; Cass. civ. S.U. 3 novembre 2011 n. 22726, quanto alla necessità della
specifica indicazione del luogo in cui il documento si trova).

3.- Il secondo motivo
denuncia omessa motivazione su punto decisivo della controversia, ai sensi
dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., per il fatto che la Corte di appello ha
ritenuto il conduttore responsabile del mancato preavviso, trascurando di
prendere in esame il fatto che egli aveva riconsegnato le chiavi
dell’appartamento al locatore, all’atto del rilascio, e che questi le aveva
ricevute senza nulla obiettare e senza formulare riserve. Da ciò la Corte
avrebbe dovuto dedurre che il locatore aveva dimostrato di aderire alla
risoluzione anticipata del rapporto.

3.1.- Il motivo non è
fondato.

Va premesso che il
ricorrente non contesta quanto la Corte di appello ha affermato, cioè che non
solo il conduttore non ha comunicato disdetta per iscritto almeno sei mesi
prima del rilascio dell’appartamento; ma che neppure ha dimostrato la
sussistenza di gravi motivi, che avrebbero potuto giustificare il rilascio
anticipato.

Ciò nonostante il
locatore ha chiesto il pagamento dei canoni non per l’intera durata residua del
rapporto, come avrebbe potuto in mancanza di regolare disdetta del rapporto, ma
solo per i sei mesi di mancato preavviso.

La funzione a cui
risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso
di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza
perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del
preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire
del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione. È vero,
quindi, che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per
l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare; ma ciò è
stato frutto di una sua libera scelta, che non gli consentiva di pregiudicare
l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero
periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque
reperito per tempo altro conduttore.

Né la rinuncia al
compenso per il periodo di preavviso può desumersi dal mero silenzio del
locatore – conformemente del resto ai principi generali in materia
contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale
dichiarazione di volontà – ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o
comportamenti inequivocabili in tal senso. Tale non è la mera accettazione in
restituzione delle chiavi dell’appartamento: comportamento in certa misura
necessitato, a fronte dell’abbandono dei locali da parte del conduttore, e
comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al
pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al
quale avrebbe avuto diritto per legge.

4.- Il ricorso è
respinto.

5.- Le spese del
presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

 

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e
condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione,
liquidate complessivamente in Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed
Euro 1.500,00 per onorari, oltre al rimborso delle spese generali ed agli
accessori di legge.

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