L’acquisto di un immobile in costruzione che risulti primo di concessione edilizia non può concretizzarsi, e dunque il preliminare di vendita risulta, sostanzialmente, nullo. È, in estrema sintesi, l’oggetto della sentenza di Cassazione numero 21527 del 22 ottobre 2015, di cui riportiamo un estratto.

 

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 22.10.2015,

n. 21527

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato nell’ottobre 2003 C.A. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Ancona, sez. dist. di Fabriano, la E. Costruzioni s.r.l, chiedendo sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., del trasferimento di un immobile, sito in (omissis), promessogli in vendita con scrittura privata del 30.4.1998. Con sentenza, ex art. 281 sexies c.p.c., emessa all’udienza del 3.12.2004, il Tribunale adito trasferiva a C.A. la porzione di fabbricato urbano allo stato grezzo, di circa 75 mq. con autorimessa di circa 20 mq., come indicato in detto preliminare di vendita.

Avverso tale sentenza la E. Costruzioni proponeva appello cui resisteva l’appellato.

Con sentenza depositata il 28.2.2009 la Corte di Appello di Ancona, in riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda del C.A. e compensava integralmente le spese del grado. Osservava la Corte di merito che, nella specie, trovava applicazione la L. n. 47 del 1985, art. 17, trattandosi di immobile realizzato successivamente all’entrata in vigore della L. stessa che “prevede la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti ove da essi non risultino, per la dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria prevista dal precedente art. 13”.

Avverso tale decisione C.A. propone ricorso affidato a due motivi. La società intimata E. Costruzioni s.r.l. non ha svolto attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce:

1) violazione e/ o falsa applicazione di legge, per mancato rispetto del principio del contraddittorio, con riferimento all’art. 101 c.p.c. e artt. 24 e 111 Cost., stante la mancata segnalazione, da parte del Giudice di Appello, in violazione del diritto di difesa, del rilievo di ufficio sull’applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 17, per il mancato deposito, in primo grado, della concessione edilizia, depositata in grado di appello dalla parte alienante, rimasta contumace in primo grado.

A conclusione della censura viene formulato il quesito di diritto: se la Corte di Appello, considerato il rilievo ex officio della violazione della L. n. 47 del 1985, art. 17, sia venuta meno al dovere di provocare sul punto il contraddittorio delle parti, determinando la nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa;

2) omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia; violazione della L. n. 47 del 1985, art. 17 in relazione all’art. 2932 c.c., ed omessa valutazione della produzione in appello delle concessioni edilizie n. 3821 del 6.5.1998 e n. 4098 del 23.1.1999 e di tutta la documentazione urbanistica prodotta da parte appellante, alienante contumace in primo grado; la produzione di tale documentazione urbanistica sarebbe sottratta alla normale attività di produzione della parte, potendo avvenire anche in appello, purché prima della relativa decisione, con efficacia sanante della nullità affermata dalla Corte di merito, posto che le dichiarazioni dei contraenti sul regime urbanistico dell’immobile oggetto del contratto sono rapportate alla nullità del negozio, mirante alla tutela dell’acquirente inconsapevole dell’irregolarità urbanistica dell’immobile onde ottenere una sentenza costitutiva del trasferimento dell’immobile.

Il ricorso è infondato.

In ordine al primo motivo si osserva che, in tema di esecuzione specifica l’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il difetto di concessione edilizia o in sanatoria è rilevabile anche di ufficio, in ogni stato e grado del giudizio sicché non può ravvisarsi sul punto la dedotta violazione del contraddittorio (Cass. S.U. n. 23825/2009).

Privo di fondamento è il secondo motivo. È pur vero che, secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 13117/2010), deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere alla produzione dei documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., ma, nella specie, non vi è prova di detta documentazione che sarebbe stata prodotta dalla promittente venditrice e, sotto il profilo dell’autosufficienza del ricorso, non ne è stato neppure indicato il contenuto.

Va aggiunto che la Corte di merito ha accertato che il contratto preliminare riguardava un appartamento ancora da costruire e, quindi, la concessione edilizia non poteva riferirsi all’immobile già realizzato.

Tale accertamento, preclusivo della pronuncia di sentenza costituiva per la diversità del bene interessato dalla concessione edilizia, non è stato censurato sicché la doglianza non coglie neppure la complessiva ratio decidendi.

Il ricorso va, pertanto, rigettato. Nulla per le spese del presente giudizio di legittimità, stante il difetto di attività difensiva della società intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Nulla per le spese del giudizio di legittimità.

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