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[A cura di: avv. Chiara Magnani – Associazione Foro Immobiliare]
Ancora una volta la Cassazione ha affrontato il problema dell’uso turnario dei posti auto nel cortile e lo ha fatto con la sentenza n. 1421/2016. Il condomino impugnava la delibera con la quale l’assemblea aveva deliberato l’uso turnario dei posti auto siti in cortile, asserendo di aver acquistato nel 1991, dall’originario proprietario dell’intero stabile anche il diritto “esclusivo” di parcheggiare in un preciso punto dell’area cortilizia; che la delibera era stata assunta con la maggioranza semplice anziché qualificata; e che, comunque, aveva usucapito il diritto di parcheggio per aver utilizzato, per oltre 30 anni, una specifica porzione del cortile in assenza di qualsivoglia contestazione.
La Cassazione, confermando la sentenza del Tribunale di Napoli che aveva riformato la decisione del Giudice di Pace, evidenzia come l’originario ed unico proprietario dell’edificio avesse effettuato la prima vendita nel 1990 e, come pertanto, al momento dell’acquisto da parte del ricorrente (1991) il condominio fosse già costituito. Proprio in forza della già avvenuta costituzione del condominio, il venditore non avrebbe avuto alcun titolo, nel 1991, di disporre dei beni comuni. In adesione alla costante giurisprudenza, infatti, la Corte ricorda come il condominio si costituisca ipso iure con il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico proprietario e come non sia più possibile, da quel momento, per il medesimo – salvo diversa volontà delle parti di riservare all’originario venditore e/o ai singoli condòmini la proprietà di beni comuni – disporre di beni e servizi comuni.
La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni può essere, infatti, vinta solo ed unicamente dal titolo, e non per fatti concludenti o per via induttiva: nel caso in esame, il ricorrente aveva acquistato nel 1991, vale a dire un anno dopo la costituzione del condominio, e nell’atto di notarile del primo acquisto (1990) non era stata fatta alcuna riserva e/o menzione, in favore del singolo e/o originario proprietario, dell’attribuzione in proprietà esclusiva del cortile, pertanto, il ricorso veniva integralmente rigettato.
La Cassazione ha, altresì, confermato come la delibera con cui si stabilisca l’uso turnario dei posti auto necessiti “solamente” della maggioranza dell’art. 1136 2° comma c.c., posto che il pari uso della cosa comune non richiede necessariamente l’uso simultaneo del bene da parte di tutti i singoli e come, comunque, non sussiste, in casi simili, alcuna violazione e/o compressione del principio del godimento paritario del bene in favore di tutti i partecipanti al condominio.
La Corte evidenzia, infine, come non vi siano, in capo al ricorrente, neppure i presupposti per l’usucapione del diritto a parcheggiare in una precisa porzione dell’area comune: perché si possa configurare l’usucapione, occorre infatti che vi sia un titolo astrattamente idoneo a consentire il trasferimento del dritto, ma nell’atto di compravendita del 1991 non era stata fatta alcuna menzione e/o individuazione del posto auto poi di fatto utilizzato dal ricorrente.
