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TUTTI I DUBBI SULL’AFFITTO CHE ASSILLANO PROPRIETARI E CONDUTTORI
- 6 febbraio 2017
La parola “affitto” non è sinonimo soltanto di: canone, andamento del mercato, rendimenti, morosità. Sono molteplici le problematiche e i dubbi che gravitano intorno al settore delle locazioni, alcuni più frequenti di altri. È quanto ha analizzato il portale specializzato SoloAffitti, che, in un approfondimento a firma di Isabella Tulipano, ha indagato quali siano stati, nel 2016, gli argomenti trattati sul canale “blogaffitto” che hanno riscosso il maggiore interesse da parte degli utenti, appurando che le prime posizioni sono tutte occupate da articoli che spiegavano come disdire il proprio contratto, insieme a quelli relativi alle nuove sanzioni introdotte nel 2016 per chi registra il contratto in ritardo. Insomma: un’alternanza di temi classici e di stretta attualità. SoloAffitti ne ha così approfittato per stilare una sorta di bilancio 2016, con tanto di prontuario di consigli utili. Di seguito i principali.
1. La data. È importante verificare la data di stipula del contratto e calcolare esattamente 30 giorni. Questo è, infatti, il limite entro cui si può procedere alla registrazione di un contratto, in regime Irpef o cedolare secca, in regola senza pagare sanzioni. Oltre questo termine sono state introdotte nuove sanzioni, anche per il regime di cedolare secca, che permettono ancora al contribuente di ravvedersi senza sborsare cifre molto alte, cosa che potrebbe accadere se fosse l’Agenzia delle Entrate ad accertare la violazione.
2. La raccomandata. Inviare sempre una raccomandata scritta per disdire il contratto di affitto: vanno bene le relazioni personali, vanno bene le telefonate che anticipano la disdetta, ma per evitare brutte sorprese e ripensamenti non c’è nulla di meglio del vecchio detto “verba volant, scripta manent”.
3. Il preavviso. Va rispettato: se non indicato diversamente nel contratto, il preavviso che un inquilino deve riconoscere prima di lasciare l’immobile è di sei mesi, e può essere ridotto solo consensualmente dalle parti e/o se ci fosse un nuovo inquilino.
4. Contratti brevi. Esiste una formula specifica per contratti brevi: sono i contratti transitori, e nel 2017 potrebbero conoscere novità importanti, escludendo il limite minimo di 1 mese e allargandoli a tutti i contratti brevi. Perché sia regolare, però, il contratto transitorio deve avere una reale motivazione di transitorietà, ovvero deve servire davvero per un periodo breve e non per “sperimentare” il rapporto di locazione, come spesso avviene.
5. Prima casa. L’abitazione principale è quella dove si ha la residenza: il concetto, importante dal punto di vista delle agevolazioni sull’acquisto, è altrettanto importante per gli inquilini che vogliono usufruire delle detrazioni previste per chi vive in affitto.
6. Contratti agevolati. Il canone concordato non s’improvvisa: il calcolo varia da città a città e si riferisce nello specifico all’accordo territoriale stipulato tra le associazioni di categoria di inquilini e proprietari nel singolo comune.
7. Il verbale. Lasciare l’immobile senza rimpianti: è importante stilare, prima e alla fine del rapporto di affitto, un verbale con l’elenco dei beni consegnati e con lo stato degli stessi. Quindi, se possibile, verificare insieme al momento della riconsegna delle chiavi o darsi un tempo massimo entro cui discutere eventuali danni o spese da saldare.
8. La disdetta. Il proprietario non può dare disdetta in qualsiasi momento, ma deve sempre rispettare le scadenze contrattuali: 4 o 3 anni a seconda del contratto, ad esempio. Può, però, vendere la casa in qualsiasi momento, ma il nuovo acquirente deve necessariamente rispettare il contratto in essere, sia dal punto di vista della durata, che del canone da corrispondere.
9. Destinazioni. Un negozio non è un’abitazione e viceversa: utilizzare un immobile per uno scopo diverso da quello indicato nella destinazione catastale potrebbe essere possibile, ma solo con verifica di tale possibilità e del suo cambio di destinazione d’uso.
10. Rifiuti. Chi occupa l’immobile paga la tassa sui rifiuti e soprattutto ne fa adeguata denuncia di occupazione presso l’ufficio tributi di competenza. Attenzione alle tante cartelle esattoriali che poi arrivano: dimostrare di non dover pagare è sempre complicato.
