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Nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condòmini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore e avrebbe diritto ad essere risarcito ma non a fruire nella stessa unità immobiliare di un’altra area che non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.
Così ha sentenziato la Corte di Cassazione con l’ordinanza 3842 del 16 febbraio 2018, di cui si riporta un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 16.2.2018,
n. 3842
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Svolgimento del processo
C.F. (e altri), proprietari di appartamenti condominiali in … citavano in giudizio l’impresa costruttrice S.F., che non avrebbe garantito il diritto di superficie sugli spazi destinati a parcheggio. Nel contraddittorio delle parti, il Tribunale di Trani con sentenza n. 29 del 2009 dichiarava la natura pertinenziale dell’area scoperta di cui al progetto di costruzione e il correlato diritto d’uso degli attori, nonché il difetto di giurisdizione sulla restante domanda, onerando il convenuto delle spese del giudizio e di CTU. Avverso questa sentenza ha interposto appello S.F. e hanno resistito i condòmini proponendo a loro volta appello incidentale.
La Corte di Appello di Bari con sentenza n. 1678 del 2013 in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Trani dichiarava che C.F. (e altri) avevano diritto nei confronti S.F. ed in proporzione alle rispettive quote condominiali di fare uso permanente a fini di parcheggio residenziale dell’area scoperta retrostante l’edificio per il transito ed il parcheggio delle autovetture nella misura di mq. 130,50 o, altrimenti, di ricevere le chiavi dell’eventuale cancello di accesso all’area medesima, ovvero, di vedere rimossi gli ostacoli al libero transito a tale area, nonché di godere allo stesso scopo dell’area scoperta di mq. 143,16, confermava la condanna dello S.F. al risarcimento del danno cagionato alle controparti per il mancato rispetto del diritto sopra indicato, confermava nel resto la sentenza impugnata. Secondo la Corte distrettuale, avendo il CTU accertato la violazione del diritto degli attori di fare uso permanente dell’area scoperta retrostante l’edificio per il transito ed il parcheggio delle autovetture e non contestato da controparte, va riconosciuto il rispetto, finora non avvenuto del diritto di godere degli spazi parcheggio nei termini di cui in dispositivo.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla ditta individuale S.F. con ricorso affidato a cinque motivi. C.F. (e altri), in questa fase non hanno svolto attività giudiziale.
Motivi della decisione
1. S.F. lamenta:
a) con il primo motivo di ricorso, la falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, e conseguente vizio di motivazione per erronee, assunzione della fattispecie concreta desumibile dalle originarie domande attrici sub 1 e 3 nell’ipotesi assertiva della omessa destinazione a parcheggio dell’area esterna, controversa alla stregua di area vincolata come prevista dalla concessione edilizia e collegata convenzione (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è, pure stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).
Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale interpretando, erroneamente, la CTU avrebbe riconosciuto agli originari attori un diritto inesistente, semplicemente, perché l’area in questione non è mai stata oggetto di legale asservimento a parcheggio da parte del costruttore odierno ricorrente, né come tale è stata definita negli atti concessori e, dunque, non poteva e non può ritenersi soggetta a prescrizioni di sorta in tali sensi.
(omissis)
2. Il primo motivo è fondato.
Va qui osservato che la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, così come modificato prima dalla L. n. 7 del 1967, e poi dalla L. n. 246 del 2005, prevede al comma 1, la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione, così da garantire la quadratura minima corrispondente al diritto di proprietà sull’immobile di nuova costruzione; inoltre, così come stabilito nel secondo comma, gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati né da vincoli pertinenziali, né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, essendo tra l’altro sempre trasferibili autonomamente da esse.
Ciò posto, è agevole comprendere che il vincolo di destinazione previsto dalla legge insiste su aree già indicate nella concessione edilizia. D’altra parte, la stessa concessione non potrebbe essere concessa nel caso in cui il costruttore non abbia indicato le aree destinate al parcheggio. Va da sé che, nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condòmini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore. Come ha già detto questa Corte (Cass. n. 4197 del 2000), di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprietà privata, la posizione del privato che subisca un danno è pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il danno segue al mancato godimento del bene, oggetto del diritto riconosciuto. (Fattispecie in tema di alienazione degli appartamenti di un immobile, con elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 “sexies”, aggiunto dall’art. 18 della legge “ponte”).
Con l’ulteriore conseguenza che l’eventuale insufficienza non potrà essere soddisfatta giudizialmente e soprattutto mediante l’indicazione di altra area esistente nella stessa unità immobiliare che non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.
Ora, nel caso in esame, la Corte di Appello ha ritenuto di vincolare a parcheggio destinato alle originarie parti attrici un’area scoperta retrostante l’edificio, epperò, l’area di cui si dice risulta non essere stata oggetto di legale asservimento a parcheggio da parte del costruttore né come tale è stata definita negli atti concessori. E/o, comunque, non risulta che la Corte distrettuale abbia provveduto ad accertare l’effettiva destinazione dello spazio retrostante il fabbricato né avrebbe tenuto conto dell’espletata CTU, così come riportata nel ricorso in esame alle pagg. 10 e 11. Pertanto, ingiustificata e/o senza alcun fondamento logico-giuridico, è l’affermazione contenuta nel dispositivo secondo cui gli attori “(…) hanno diritto nei confronti di S.F. ed in proporzione alle rispettive quote condominiali, di fare uso permanente, a fini di parcheggio residenziale, dell’area scoperta retrostante l’edificio per il transito ed il parcheggio delle autovetture nella misura di mq 130,50 o, altrimenti, di ricevere le chiavi dell’eventuale cancello di accesso all’area medesima, ovvero di vedere rimossi gli ostacoli al libero accesso a tale area, nonch” di godere allo stesso scopo, dell’area scoperta di mq 143,16”.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo e dichiara assorbiti gli altri motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Bari, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
