[A cura di: dott. Andrea Tolomelli – pres. naz. ABICONF] La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 33038 del 20 dicembre 2018 ha affermato che il rendiconto condominiale è ai sensi dell’articolo 1130bis c.c. necessariamente composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica esplicativa della gestione; documentazione che nell’insieme persegue lo scopo di soddisfare l’interesse del singolo condomino ad una corretta informativa che ove mancante può determinare l’annullabilità della delibera assembleare. Viene così confermato quanto da più anni sostenuto dallo scrivente in ordine alla corretta composizione del bilancio condominiale a seguito della norma di riforma dell’istituto del condominio, che ha introdotto il nuovo articolo 1130 bis c.c. con le precise prescrizioni in esso contenute.

Il codice civile

Ciò detto, ricordiamo che l’articolo 1130 – bis del c.c. prevede, per l’appunto che: il rendiconto condominiale dovrà contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. È poi previsto un registro di contabilità, un riepilogo finanziario nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Al comma n. 7 dell’articolo in parola è stabilito che, nel registro di contabilità siano annotati (entro trenta giorni dall’effettuazione) in ordine cronologico tutti i singoli movimenti in entrata ed in uscita, in maniera da offrire così uno strumento di veloce riscontro con la scheda del conto corrente condominiale, di cui l’art. 1129 c.c. n. 7 prevede l’obbligatoria apertura ed utilizzazione, punendo, poi, al comma 12, del medesimo articolo, come gravissima irregolarità di gestione la mancata attivazione o utilizzazione di uno specifico conto corrente per ogni condominio.

Ricordo infine che, l’articolo 1138 c.c., comma primo annovera nelle facoltà dell’assemblea dei condomini la possibilità di disporre specifiche ed ulteriori regole afferenti all’amministrazione del condominio, nell’ambito del regolamento di condominio, ad integrazione di quanto previsto generalmente dagli articoli precedentemente citati.

Giurisprudenza di merito

La Corte di Cassazione nella recente ordinanza conferma più o meno direttamente quanto già sentenziato dai Giudici di merito in ordine alla contabilità condominiale, così:

• Il Tribunale di Torino con la sentenza n. 2528 del 4 luglio 2017 ha affermato che: “In tema di condominio di edifici, deve considerarsi rilevante anche l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché, risultando elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, in difetto di quest’ultima la delibera approvativa del rendiconto deve considerarsi viziata”.
• Il Tribunale di Roma, V sezione, del 2 ottobre 2017, nella causa iscritta al Ruolo Generale n. 76740 ha affermato che, il rendiconto predisposto dall’amministratore risponde all’esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto, pur non necessitando l’adozione di forme rigorose, posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società, è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che ad avviso del Tribunale  capitolino sono necessari e/o opportuni quali:  l’esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l’indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l’elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo di trattamento fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario). Inoltre l’amministratore dovrà, sempre ad avviso del Tribunale, indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), l’elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
• Il Tribunale di Reggio Emilia, con sentenza del 26 maggio 2014 ha ritenuto il registro di contabilità documento eventualmente provante in ordine alla destinazione dei fondi giacenti sul conto corrente condominiale al pari della degli estratti conto bancari.

I diritti dei condòmini

Ai sensi del nuovo articolo 1130 bis, primo comma c.c. i singoli condòmini hanno il diritto di consultazione – ed estrazione di copia – dei documenti di contabilità e quindi anche del registro di contabilità presso lo studio dell’amministratore e/o altro luogo da questi – annualmente – indicato ex art. 1129, 2° comma, c.c. senza che tale facoltà comporti un intralcio all’attività dell’amministratore di condominio. Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 12579 del 18 maggio 2017 ha affermato che: ” In materia condominiale, se è vero che l’art. 1129, comma 2, c.c. (come sostituito dall’art. 9, comma 1, l. 11 dicembre 2012, n. 220), prevede ora esplicitamente che l’amministratore sia tenuto a comunicare il locale dove di trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata, deve, tuttavia, affermarsi che l’esercizio di questo diritto non può risolversi in un intralcio per l’amministrazione condominiale, dovendo osservarsi il principio generale di correttezza stabilito dall’art. 1175 c.c.“.

A tal proposito, si rileva che, ai sensi dei citati articoli 1130 bis, primo comma c.c., e 1129, secondo comma, c.c., il singolo condomino dovrà corrispondere al Condominio un eventuale rimborso spese per le copie dei documenti da lui richieste.

Così sul punto è interessante il pronunciamento della Corte di Cassazione nella sentenza n. 4686 del 28 febbraio 2018 a mente della quale: “L’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministrazione del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale.  In tema di impugnazione di delibera assembleare, il profilo di doglianza secondo cui il compenso deciso per il rilascio di copia degli atti inerenti la gestione condominiale sia di “elevatissimo ed oscillante importo” e riveli, perciò, un “carattere dissuasivo e deterrente” rispetto all’esercizio del diritto di controllo sulla gestione attribuito al singolo partecipante, sollecita un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall’assemblea, bensì sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l’eccesso di potere dell’organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante”.

Quali altre facoltà

La Corte di Cassazione nella precitata ordinanza del 20 dicembre 2018 precisa che le facoltà ispettive dei condòmini di consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali presso l’amministratore sono indipendenti dalla formazione del bilancio condominiale sulla base del dettato dell’articolo 1130b is c.c. necessaria ai fini di una corretta informativa.

Sempre in virtù del suddetto articolo 1130 bis c.c. al secondo comma, i singoli condòmini possono anche nominare un Consiglio di Condominio, composto da almeno tre condòmini nei condomini con almeno dodici unità immobiliari con funzioni consultive e di controllo.

È pure prevista dall’articolo 1130 bis primo comma c.c. la facoltà per l’assemblea di condominio di nominare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, 2° comma c..c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), un revisore che verifichi la contabilità di condominio.

A conclusione si consideri poi che, pur non esistendo un preciso obbligo normativo di allegazione del bilancio alla convocazione dell’assemblea dei condòmini sarà onere del condominio attuare modalità di comunicazione del rendiconto e del preventivo (come pure di ogni altro documento su tematiche poste all’ordine del giorno) tali da mettere a disposizione dei condòmini tutti i documenti di cui all’articolo 1130 bis c.c.. affinché questi esprimano un consenso informato evitando così possibili rischi di annullamento della delibera assembleare di approvazione.

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