Cerca
Per accertare la proprietà esclusiva su un’area in contesa, il contraddittorio va instaurato con tutti i condòmini e non con il solo amministratore. È questo, in estrema sintesi, il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 789 del 16 gennaio 2020, di cui riportiamo un estratto.
—————-
CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 16.1.2020,
n. 789
—————
Fatti di causa e ragioni della decisione
A. Immobiliare s.r.l. ha proposto ricorso, articolato in tre motivi, avverso la sentenza n. 4234/2015 della Corte d’appello di Roma, depositata il 14 luglio 2015.
Resiste con controricorso il Condominio …, mentre l’altro intimato C.A. non ha svolto attività difensive.
Il giudizio ebbe inizio con la domanda del 20 settembre 2005 proposta dal Condominio …, nei confronti della condomina I.G., volta ad ottenere il rilascio dello spazio antistante al posto auto n. 11 di pertinenza della convenuta, previo accertamento della proprietà di tale area.
Si costituì in giudizio C.A., erede di I.G., e propose riconvenzionale per sentir accertare l’acquisto per usucapione della proprietà dell’area in contesa. Il Tribunale di Roma accolse la domanda del Condominio e respinse la riconvenzionale. Formulò appello C.A. e, nel corso del giudizio di gravame, intervenne con atto del 3 marzo 2015 la A. Immobiliare s.r.l., quale acquirente dell’unità immobiliare già appartenente a C.A., e quindi quale successore a titolo particolare nel diritto controverso. La Corte d’appello di Roma respinse l’impugnazione, escludendo che I.G. avesse acquistato per contratto il posto auto contrassegnato col numero 11 bis e negando anche l’avvenuta usucapione, in difetto di prova di un possesso esclusivo dell’area comune.
La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c..
La ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c. p.c..
Il primo motivo del ricorso della A. Immobiliare s.r.l. denuncia la nullità della sentenza e del procedimento per l’illegittima decisione adottata ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. a seguito di trattazione orale all’udienza del 14 luglio 2015, in assenza di C.A..
Il secondo motivo del ricorso della A. Immobiliare s.r.l. denuncia la nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 99, 100, 105, 111 e 112 c.p.c., per aver la Corte di Roma qualificato come intervento adesivo quello svolto dal successore a titolo particolare.
Il terzo motivo del ricorso della A. Immobiliare s.r.l. denuncia la nullità della sentenza impugnata e di quella di primo grado per violazione dell’art. 102 c.c., essendo necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condòmini.
È logicamente pregiudiziale l’esame del terzo motivo di ricorso, il quale risulta fondato, con assorbimento dei primi due motivi.
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, ove un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio asseritamente di proprietà comune, proponga non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 c.p.c., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacché incidente sull’estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.
Nell’ipotesi in cui una siffatta domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell’amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, ove gli elementi che rivelano la necessità del litisconsorzio emergano con evidenza dagli atti (omissis).
Dalla stessa lettura dell’impugnata sentenza, risulta che C.A. (come poi la A. Immobiliare s.r.l., la quale, come successore a titolo particolare nel diritto controverso, che ha spiegato intervento volontario ex art. 111 c.p.c., ha assunto nel processo una posizione necessariamente coincidente con quella del suo dante causa) avesse proposto un’espressa domanda riconvenzionale di usucapione, con ciò dimostrando di non ambire soltanto al rigetto delle avverse domande, quanto ad accertare la sua proprietà esclusiva sull’area in contesa, e quindi a conseguire un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari, il che imponeva la partecipazione al giudizio degli altri condòmini.
Non induce a diverse conclusioni la considerazione, svolta da parte della dottrina, secondo cui, a norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, in quanto, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condòmini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali.
La causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, ultimo comma, e 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del Condominio …, deve essere rimessa al giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese di questa fase di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Roma in diversa composizione.
