Se un condòmino, rientrando a casa, cade e si fa male, per il gradino poco visibile o una lastra di ghiaccio gli fanno perdere l’equilibrio. Chi risponde di questo incidente?
La risposta si trova nell’articolo 2051 del Codice Civile, che stabilisce che il Condominio, in qualità di custode delle parti comuni, è responsabile dei danni causati da eventuali difetti o pericoli presenti negli spazi condivisi.

La regola: la responsabilità del condominio
I viali di accesso, i marciapiedi interni e i cortili sono aree fondamentali per la vita quotidiana del condominio. Proprio per questo, la legge impone al Condominio, rappresentato dall’amministratore, l’obbligo di garantirne la sicurezza e manutenzione.
La responsabilità prevista dall’articolo 2051 è di tipo oggettivo: non è necessario dimostrare che il condominio sia stato negligente, basta provare che il danno è stato causato da una condizione pericolosa della proprietà comune. Se la caduta è avvenuta per una pavimentazione sconnessa, una buca, una zona poco illuminata o non adeguatamente segnalata, il condominio è presunto responsabile.

Il caso: quando il condominio deve risarcire
Per ottenere il risarcimento, chi ha subito il danno deve dimostrare due elementi fondamentali:
– L’esistenza del danno: lesioni fisiche, spese mediche, perdita temporanea della capacità lavorativa. Prove necessarie: certificati medici, ricevute per cure, perizie medico-legali.
– Il nesso causale: deve essere chiaro che la caduta è avvenuta a causa di un difetto del viale condominiale. Testimoni, fotografie del luogo e documentazione immediata possono essere decisive.
Una volta provati questi aspetti, il condominio sarà ritenuto responsabile, a meno che non riesca a dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile che ha provocato l’incidente.

Il caso fortuito: quando il condominio non è responsabile
Ci sono situazioni in cui il condominio può difendersi, dimostrando che l’incidente è stato causato da fattori esterni indipendenti dalla sua gestione:
– Eventi naturali eccezionali: una scossa di terremoto che provoca una rottura improvvisa nel pavimento, un accumulo di ghiaccio istantaneo e imprevedibile.
– Fatto di un terzo: una persona esterna al condominio che ha lasciato un ostacolo imprevisto o ha provocato una macchia d’olio sul marciapiede pochi istanti prima dell’incidente.
– Colpa esclusiva della vittima: il danneggiato ha avuto un comportamento imprudente, camminando distratto, correndo su una zona visibilmente rischiosa, ignorando avvisi di pericolo o indossando calzature inadeguate.
Se il giudice ritiene che la caduta sia stata evitabile con un minimo di attenzione, il condominio potrebbe non essere responsabile o esserlo solo in parte.

Gli obblighi di manutenzione del condominio
Per ridurre il rischio di incidenti e responsabilità legali, il condominio ha precisi obblighi di manutenzione:
– Riparare pavimentazioni sconnesse, buche o crepe.
– Pulire viali e cortili per eliminare foglie, detriti e accumuli di ghiaccio.
– Garantire un’illuminazione adeguata per evitare zone d’ombra pericolose.
– Rimuovere ostacoli e segnalare eventuali pericoli temporanei.
Se questi obblighi vengono ignorati e una persona cade per una condizione prevedibile e evitabile, il condominio sarà responsabile e dovrà pagare i danni.

Conclusione
La gestione della sicurezza negli spazi condominiali non è un dettaglio, ma un dovere fondamentale del condominio. Quando si verifica un incidente, la responsabilità del custode è presunta, salvo prova contraria. Se il danno è stato causato da una condizione pericolosa della proprietà, chi cade ha il diritto di chiedere un risarcimento, mentre il condominio può difendersi solo se dimostra l’esistenza di un caso fortuito o un comportamento imprudente della vittima. La chiave è sempre la prevenzione: una buona gestione condominiale può evitare cause legali e, soprattutto, garantire sicurezza per tutti.

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