Nel condominio dove risiedo, da oltre un anno persiste una situazione di morosità. Un condòmino non ha versato alcuna quota stabilita nella precedente riunione assembleare, e nemmeno ha adempiuto ai pagamenti successivi. Nell’assemblea del giugno di quest’anno si è concordata una rateizzazione che includesse sia le rate scadute sia quelle future, nella speranza di facilitare la regolarizzazione. Ciononostante i pagamenti continuano a non pervenire. Nel frattempo il condominio ha istituito un fondo cassa per spese straordinarie, ma il perdurare della morosità rischia di compromettere la stabilità finanziaria della gestione e persino le risorse dei singoli. Come possiamo tutelarci da questa situazione e salvaguardare la cassa condominiale?

La morosità condominiale è una piaga che, se non tempestivamente affrontata, può alterare il funzionamento dell’intera struttura contabile e gestionale del condominio.
La legge prevede strumenti rapidi e incisivi a disposizione dell’amministratore, anche senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea.
A norma dell’ art. 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, l’amministratore ha facoltà – e anzi, dovere – di agire giudizialmente entro sei mesi per recuperare le somme dovute, ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Tale provvedimento, che non richiede particolari prove oltre alla delibera assembleare e al rendiconto approvato, consente di procedere con esecuzione forzata contro il moroso, attraverso pignoramento di beni mobili, immobili o crediti.
La competenza spetta al giudice di pace per importi inferiori ai 5mila euro, e al tribunale ordinario per cifre superiori. Il denaro recuperato sarà restituito alla comunità condominiale, ossia suddiviso tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, ripristinando l’equilibrio economico che la morosità aveva alterato.
Va anche ricordato che, finché il moroso non regolarizza la propria posizione, non può partecipare né votare in assemblea per decisioni che comportano spese, come stabilito dall’art. 63 del Codice civile.
Per salvaguardare il fondo cassa destinato a spese straordinarie, è opportuno adottare prassi gestionali rigorose.
L’amministratore può istituire contabilità separata, sorvegliata da revisori (se previsti), e monitorare l’evoluzione dei pagamenti con solleciti formali, evitando tolleranze eccessive che possono incentivare l’inadempimento.
Anche l’inserimento di penali contrattuali nei regolamenti interni può fungere da deterrente.
In casi gravi e reiterati, è persino possibile proporre l’azione ex art. 1133 del Codice civile per comportamenti del singolo che ledano la convivenza o la sostenibilità della gestione condominiale.

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