Le spese di manutenzione delle parti comuni vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà poiché si tratta di parti comuni dell’edificio. Non vanno ripartite in proporzione all’uso del bene comune o all’utilità che se ne trae, ma secondo la tabella delle proprietà individuali. Lo stesso criterio vale per le spese relative ai ponteggi.

La giurisprudenza più recente e la prassi consolidata ritengono che la spesa per il ponteggio necessario al rifacimento della facciata (o dei frontalini) sia strumentale all’opera sulle parti comuni e quindi vada ripartita con gli stessi criteri usati per la riparazione della facciata, ossia, normalmente, in base ai millesimi.

In altri termini: non si carica un maggiore onere ai proprietari dei piani alti soltanto perché l’impalcatura arriva più in alto.

Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione e da vari tribunali: la funzione prevalente dell’opera è il criterio che guida la ripartizione, non la “posizione verticale” dell’appartamento.

Ci sono eccezioni che consentono di non ripartire il costo tra tutti:
• Se l’intervento riguarda una porzione privata (es. lavori che interessano solo il balcone di un singolo appartamento e non la facciata/elemento comune), la spesa ricade sul proprietario interessato.
• Se esiste una convenzione contrattuale o una delibera assembleare (ad esempio ripartizioni diverse approvate all’unanimità) che stabilisce un altro criterio, quella rimane efficace.
• Per particolari casi di lastrici solari (uso esclusivo) si applicano regole particolari dell’art. 1126 del Codice civile e relative pronunce; talvolta la ripartizione è diversa. Va valutato caso per caso.

Se c’è disaccordo in assemblea è necessario:
• Verificare la natura giuridica del frontalino (parte comune o proprietà esclusiva) e la tabella millesimale del condominio.
• Controllare le delibere assembleari: la ripartizione è stata decisa dall’assemblea? Con quale maggioranza? (se si tratta di manutenzione straordinaria servono particolari maggioranze per l’approvazione dei lavori).
• Se persistono contestazioni, chiedere un parere scritto dell’amministratore o assistenza legale.

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