In un’epoca in cui i costi condominiali sembrano lievitare di anno in anno, scoprire che il bilancio si chiude con un avanzo di cassa è quasi una piccola vittoria collettiva. Significa che le spese sono state inferiori al previsto, che la gestione è stata prudente e che sul conto del condominio resta un tesoretto inatteso. Ma è proprio in quel momento che si apre il vero dibattito: cosa fare di quei soldi? Restituirli ai proprietari, usarli per abbassare le quote future o metterli da parte per tempi più difficili?

La legge non lascia spazio a improvvisazioni. L’amministratore, obbligato dagli articoli 1130 e 1130 bis del Codice Civile, deve presentare un rendiconto chiaro e trasparente, dal quale emerga con precisione se il condominio ha chiuso in pareggio, in deficit o con un surplus. L’avanzo può nascere da stime troppo prudenti, da sconti ottenuti in corso d’opera o da lavori programmati e poi non eseguiti. Qualunque sia la ragione, una cosa è certa: l’amministratore non può decidere da solo come impiegarlo.

Il potere è nelle mani dell’assemblea, che deve deliberare con le maggioranze previste dall’articolo 1136. È un passaggio cruciale, perché l’avanzo non può essere destinato a scopi arbitrari né, tantomeno, a vantaggio di un singolo condomino. Le opzioni più comuni sono tre: restituire le somme ai proprietari in proporzione ai millesimi, ridurre le quote dell’anno successivo o costituire un fondo cassa per spese future. Quest’ultima scelta è sempre più frequente, soprattutto nei condomìni che vogliono evitare improvvisi esborsi per lavori straordinari. La Cassazione, con una sentenza del 2024, ha confermato che l’assemblea è libera di creare fondi dedicati, purché la decisione sia motivata.

La restituzione dell’avanzo, quando scelta, segue regole precise. Si applicano gli stessi criteri di ripartizione delle spese: chi possiede più millesimi riceve una quota maggiore, mentre i condomini morosi possono vedersi trattenere parte del rimborso per compensare debiti pregressi. È un meccanismo che garantisce equità e impedisce che chi non ha pagato in passato benefici di somme che non gli spettano.

Le cose si complicano quando entra in gioco una compravendita. Se un appartamento viene venduto, il diritto a ricevere eventuali rimborsi spetta al vecchio proprietario, purché maturati prima del rogito. L’acquirente subentra solo nei diritti e negli obblighi successivi al trasferimento. La Cassazione lo ha ribadito più volte: salvo accordi diversi tra le parti, il fondo cassa non “segue” automaticamente l’immobile.

C’è poi un ultimo scenario, quello più delicato: l’amministratore che trattiene l’avanzo senza consultare l’assemblea. È una violazione grave, che può portare alla revoca immediata e, nei casi peggiori, a un’accusa di appropriazione indebita. L’amministratore è un mandatario del condominio, non il custode di un patrimonio personale. Ogni euro deve essere rendicontato, ogni decisione deve essere deliberata.

L’avanzo di cassa, insomma, non è un dettaglio contabile. È un momento di verità sulla gestione dello stabile, un’occasione per alleggerire le spese o per costruire un futuro più solido. E soprattutto è un banco di prova per l’amministratore e per l’assemblea, chiamati a dimostrare che la buona amministrazione non si misura solo con i numeri, ma con la trasparenza e la capacità di decidere insieme.

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