La sala condominiale è il luogo in cui solitamente vengono svolte le assemblee di condominio, ma oltre a questa funzione, la sala condominiale può essere utilizzata dai condòmini rispettando le normative che regolano l’uso degli spazi comuni condominiali e rispettando il pari utilizzo degli altri condòmini.

L’art. 1102 del codice civile disciplina l’uso delle cose comuni del condominio e stabilisce che ogni condomino può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso.

Da un punto di vista normativo, l’art. 1117 del codice civile individua le parti dell’edificio che devono considerarsi di proprietà comune attraverso una breve elencazione esemplificativa, difatti vengono menzionate le facciate, le scale, i cortili, i portoni, i locali per i servizi comuni etc.

Chiaramente tali parti sono di proprietà comune salvo diversa indicazione del titolo, ciò significa che il regolamento condominiale contrattuale, che viene approvato e sottoscritto da tutti i condòmini, può porre dei limiti e in caso di contrasto tra le disposizioni previste dal Codice Civile e quelle previste dal regolamento contrattuale, sono queste ultime a prevalere in quanto espressione diretta della volontà dei condòmini, a meno che non si tratti di norme di legge inderogabili o imperative.

Ad ogni modo, la sala riunioni condominiale rientra senza alcun dubbio tra la parti di proprietà comune di un edificio e può essere utilizzata dai condòmini e dall’amministratore per tutte le attività connesse alla gestione del condominio, come ad esempio come luogo di incontro per la discussione di tematiche d’interesse comune, riunioni del consiglio dei condòmini, luogo in cui l’amministratore può ricevere i fornitori del condominio o anche luogo di pagamento dei contributi condominiali.

Ma, oltre a questi utilizzi, la sala condominiale può essere utilizzata dai condòmini anche per scopi personali, ad esempio l’organizzazione di feste o eventi ludici. La giurisprudenza ha specificato, però, che l’uso da parte del singolo condomino dello spazio comune non deve ledere la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio.

Inoltre, gli spazi comuni di un edificio possono essere regolamentati, ciò significa che non vi sono delle vere e proprie limitazioni all’uso, se non nella misura in cui determinati utilizzi contrastino la normale destinazione d’uso del luogo oggetto di disciplina. Allo stesso modo, l’assemblea attraverso delle delibere ad hoc può disciplinare e regolamentare l’utilizzo degli spazi comuni, così da garantire a tutti i condòmini di farne uso, ad esempio stabilire la prenotazione di questi spazi.

Nel caso in cui invece l’assemblea volesse modificare la destinazione d’uso della sala condominiale, ammesso che vi siano i presupposti urbanistici ed edilizi per farlo, l’art. 1117-ter del codice civile stabilisce che per esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con una maggioranza qualificata (4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore dell’edificio), può deliberare la modifica della destinazione d’uso, purché tale modifica non arrechi pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro dell’edificio.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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