In un condominio, l’assemblea è il fulcro delle decisioni sulla gestione degli spazi comuni e sulle opere di manutenzione. Quando viene votata una delibera, ci si aspetta che l’amministratore la esegua senza indugi. Ma cosa succede quando questa rimane inattuata, nonostante sia valida e non impugnata? Molti condòmini si chiedono se l’amministratore abbia una scadenza precisa entro cui adempiere, e quali strumenti abbiano per sollecitarlo.

La legge assegna all’amministratore il compito fondamentale di dare seguito alle delibere assembleari. L’articolo 1130 del Codice Civile, infatti, lo obbliga a eseguire le decisioni dell’assemblea, rendendolo il braccio operativo della volontà dei condòmini. Non si tratta di una facoltà discrezionale, ma di un dovere ben preciso che non può essere ignorato.

Eppure, il Codice Civile non stabilisce un termine fisso per l’esecuzione delle delibere. Non esiste un articolo che imponga un limite temporale di 30, 60 o 90 giorni. Questo, però, non significa che l’amministratore possa procrastinare all’infinito. In assenza di una scadenza specifica, si applicano i principi generali del diritto civile: l’articolo 1183 del Codice Civile stabilisce che, se non è indicato un tempo preciso per l’adempimento, il creditore – in questo caso i condòmini – può pretendere l’esecuzione immediata.

Ovviamente, esistono situazioni in cui alcuni lavori richiedono tempistiche più lunghe, ad esempio per la progettazione o l’ottenimento di permessi. In questi casi, il buon senso suggerisce che sia necessaria una programmazione che tenga conto della complessità dell’intervento. Tuttavia, l’amministratore non può semplicemente ignorare la delibera e rimanere inerte. Se non rispetta l’obbligo di esecuzione, si espone a conseguenze gravi.

L’articolo 1129 del Codice Civile considera la mancata esecuzione di una delibera una grave irregolarità , motivo sufficiente per la revoca giudiziale dell’amministratore. Inoltre, il ritardo ingiustificato o l’inadempienza possono portare a richieste di risarcimento danni, qualora la mancata attuazione della delibera abbia causato un pregiudizio concreto al condominio o ai singoli proprietari.

La responsabilità per l’inadempienza è regolata dall’articolo 1218 del Codice Civile, che afferma che chi non adempie correttamente ai propri obblighi deve risarcire i danni, a meno che non dimostri che l’inadempimento sia dovuto a cause esterne e imprevedibili. La semplice negligenza o disorganizzazione dell’amministratore non costituiscono una giustificazione valida. Se, ad esempio, una delibera prevede il rifacimento del tetto e l’amministratore non richiede i permessi necessari, è chiaramente inadempiente. Se invece i lavori vengono bloccati da un’ordinanza comunale improvvisa, la situazione potrebbe essere diversa.

Esistono però dei casi in cui l’amministratore può sospendere l’esecuzione di una delibera, ma sempre con estrema cautela. Se l’attuazione della decisione si rivelasse dannosa per il condominio, per nuove normative sopraggiunte o evidenze tecniche non considerate in precedenza, dovrebbe informare l’assemblea e chiedere una nuova valutazione. Inoltre, se il passare del tempo rende l’intervento superfluo o poco utile, sarebbe opportuno discutere nuovamente il tema con i condòmini. Tuttavia, queste situazioni non giustificano l’inerzia totale, ma piuttosto una gestione attenta e responsabile.

Se una delibera presenta vizi di forma – ad esempio un errore nella convocazione dell’assemblea o una votazione approvata con una maggioranza insufficiente – è prudente attendere 30 giorni prima di eseguire la decisione, poiché questo è il termine entro cui i condòmini possono impugnarla in tribunale. Dopo i 30 giorni, se nessuno ha contestato la votazione, il vizio si sana automaticamente e l’amministratore può procedere.

Cosa possono fare i condòmini se l’amministratore resta inerte? Innanzitutto, possono sollecitarlo, magari con una comunicazione formale. Se il ritardo persiste, è possibile valutare la revoca dell’amministratore, che può essere decisa direttamente dall’assemblea o richiesta al giudice se ci sono gli estremi per un’ inerzia grave.

Un’altra opzione è chiedere il risarcimento dei danni. Se il ritardo nell’attuazione della delibera ha causato problemi concreti – come il deterioramento di un bene comune o la perdita di incentivi fiscali – il condominio o anche un singolo condomino può avviare un’azione civile contro l’amministratore per ottenere il risarcimento. La giurisprudenza ha più volte confermato questa possibilità, come nella sentenza del Tribunale di Milano n. 5021/2017, che ha condannato un amministratore per danni causati dalla sua negligenza.

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