Il ‘Salva Casa’, individuato come lo strumento destinato a dare una risposta tempestiva all’emergenza abitativa, consentendo di sanare le lievi difformità che impediscono a tanti immobili l’ingresso sul mercato, sta deludendo le aspettative.
Incompatibilità della legge nazionale con le disposizioni regionali, lunghi tempi di risposta dell’Agenzia delle Entrate, la mancanza di modulistica dedicata e di criteri per quantificare le sanzioni ne stanno infatti ostacolando il decollo.
Permangono quindi numerose criticità interpretative e applicative di un decreto tanto atteso, ma che per il momento non ha dato risultati concreti e anzi continua a sollevare dubbi sulla sua reale applicazione.
Gli obiettivi del Salva Casa
Il Salva Casa interviene sul Testo Unico dell’Edilizia apportandovi una serie di modifiche.
In particolare, si amplia l’attività edilizia libera, si agevolano il recupero dei sottotetti e il mutamento della destinazione d’uso, si facilita la regolarizzazione degli interventi eseguiti in parziale difformità o con variazioni essenziali e si semplifica il conseguimento dell’agibilità.
Novità anche in relazione alle tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e in materia di stato legittimo: viene infatti chiarito che ai fini della determinazione dello stato legittimo delle singole unità non rilevano le difformità esistenti sulle parti comuni e viceversa.
Il Salva Casa non può dunque sanare difformità sostanziali come aumenti importanti di cubatura o immobili edificati senza permessi.
In molti casi, però, è sufficiente dimostrare che le opere erano in regola con le norme edilizie all’epoca dei lavori e con quelle urbanistiche attuali.

Gli agenti immobiliari: un ruolo fondamentale
Gli agenti immobiliari rappresentano il principale interlocutore di chi vuole vendere o acquistare casa. Quindi sono anche i primi a venire a conoscenza delle problematiche che possono ostacolare una compravendita.
Il Superbonus ha infatti rivelato che molte case non erano conformi alle norme, magari per cose minime, ma che rappresentano comunque un intralcio per la vendita. Infatti spesso si riscontrano lievi irregolarità di cui il proprietario è all’oscuro e che emergono solo quando si raccolgono le carte per vendere l’immobile: discrepanze costruttive, planimetrie non coincidenti tra Catasto e Comune, pratiche non perfezionate.
Il Salva Casa, il cui obiettivo è semplificare la sanatoria di piccoli abusi e creare un mercato più regolare e sano, dovrebbe quindi consentire a migliaia di immobili di essere messi in commercio, generando di conseguenza una maggiore disponibilità e offerta di case.

Le associazioni della proprietà edilizia
Concordano su come il Salva Casa rappresenti un primo importante tassello per agevolare l’immissione di immobili sul mercato, le associazioni della proprietà edilizia.
Uno strumento utile, dunque. Ma non risolutivo per affrontare tante criticità. Per dare una concreta soluzione ai problemi di abusi e difformità di tanti immobili “bisognerebbe avere il coraggio di fare qualcosa di più incisivo e pensare a un vero condono”.
Fino agli anni Settanta, infatti, si costruiva senza andare troppo per il sottile e così si è generata una serie di irregolarità, sconosciute dai proprietari, che vengono allo scoperto al momento della vendita. Ci sono pertanto molti immobili che restano fuori dal raggio d’azione del Salva Casa. Inoltre rimane aperto il problema relativo ai costi da sostenere per rimediare ai piccoli abusi, costi che a fronte di un abuso lievissimo possono anche essere altissimi.

Professionisti a confronto
Per i tecnici che operano nel settore, ovvero, ingegneri, architetti e geometri, per risolvere i tanti problemi del comparto è necessaria una revisione organica del Testo Unico dell’Edilizia, ormai datato, che non consente un’azione efficace sul patrimonio edilizio esistente.
“È necessario arrivare al Testo Unico delle Costruzioni – precisa Maria Cristina Milanese, presidente dell’Ordine degli Architetti di Torino – che consenta di risolvere criticità legate alle procedure edilizie complesse, come il recupero dei sottotetti e i cambi di destinazione d’uso: una normativa organica utile a rendere il lavoro dei professionisti più efficiente e meno soggetto a incertezze”.
Un’ulteriore criticità è che l’applicazione del Decreto sul territorio non è uniforme: viene infatti interpretato in maniera diversa da Regione a Regione, generando ulteriore confusione. Criticità, questa, ben nota anche all’artefice del Decreto, il ministro Matteo Salvini, che per il momento ha ribadito che “è fondamentale uniformare l’applicazione della normativa in tutta Italia per evitare disparità tra Bolzano e Catania”, senza però dare indicazioni per la soluzione del problema.

L’Agenzia delle Entrate
Gli addetti ai lavori segnalano inoltre che il Salva Casa presenta ancora nodi fondamentali da sciogliere, quali la quantificazione degli oneri da pagare, i parametri utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per calcolare le oblazioni e le tempistiche di risposta.
Il passaggio critico del Salva Casa è infatti quello che delega all’Agenzia delle Entrate la valutazione dell’incremento di valore dovuto per l’opera da sanare. Pertanto, per ogni pratica gli uffici tecnici comunali devono chiedere l’importo della sanzione da pagare all’Agenzia, le cui tempistiche di risposta non sono definite. Un aspetto non trascurabile che può incagliare l’applicazione effettiva della Legge soprattutto per i piccoli Comuni, meno attrezzati.
Luisa Roccia, presidente del Collegio dei Geometri di Torino, precisa: “Il Salva Casa funziona per le pratiche che rientrano nelle tolleranze previste, che vengono finalizzate in tempi brevi e certi. Invece per quanto riguarda situazioni di ampliamenti, così come il recupero dei sottotetti, entra in scena l’Agenzia delle Entrate e stiamo ancora aspettando sia la modulistica pertinente, sia l’informativa su come verranno quantificate le sanzioni. Vorremmo capire su cosa baseranno i calcoli e quali saranno le tempistiche”.

Conclusioni
La strada del Decreto, dunque, sembra soltanto all’inizio. Per vedere i suoi effetti occorre renderlo concretamente uno strumento realmente utile per cittadini e professionisti. Fondamentale, inoltre, intervenire con una riforma più ampia del Testo Unico dell’Edilizia per garantire un’applicazione uniforme e senza ambiguità.

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