In un condominio ci sono tre cancelli, di cui uno per l’ingresso delle macchine e due per gli ingressi pedonali. Le spese di automazione/riparazione/manutenzione del cancello di ingresso del garage sono state ripartite in base ai soli posti auto e non in base ai millesimi di proprietà. Si ritiene però che il cancello condominiale sia un bene di proprietà condominiale, al pari di un impianto. Pertanto, la spesa per manutenzione/riparazione/tinteggiatura sia da ripartire tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà e non in base ai soli posti auto. Si precisa che alcuni proprietari di posti auto non possiedono appartamenti nel condominio.

Salvo diversa convenzione prevista dal regolamento del condominio, la regola generale è quella prevista dall’art. 1123, comma 1, del Codice civile, secondo cui ogni condòmino è tenuto a partecipare alle spese per i servizi di interesse comune (tra cui il cancello condominiale) in misura proporzionale al valore della proprietà in suo possesso.

Questo significa che la spesa sostenuta per riparare il cancello di accesso al condominio deve essere ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

Pertanto, in presenza della decisione di automatizzare il cancello di accesso al cortile, la ripartizione delle spese deve avvenire tra tutti i comproprietari, inclusi coloro che non hanno autorimesse di proprietà esclusiva nel cortile, “qualora il cancello permetta di accedere a parti comuni dell’edificio” (Trib. Novara 19 febbraio 2007).
Tuttavia, in alcuni casi, si possono verificare ipotesi differenti.

Secondo la giurisprudenza, la ripartizione delle spese affrontate da un condominio per l’acquisto di un cancello automatico per l’accesso ai box deve essere eseguita secondo il criterio previsto dal comma 2 dell’art. 1123 c.c., a norma del quale, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in “proporzione all’uso che ciascuno può farne” (App. Roma 15 luglio 1994, n. 2134). Oppure, le spese di manutenzione di un cancello devono essere ripartite “solo” tra alcuni condòmini comproprietari dell’area alla quale dà accesso il cancello stesso (Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

In sintesi, la decisione circa l’effettiva ripartizione delle spese andrà presa tenuto conto e contemperando il principio dell’uso diretto, proporzionale o di specifica utilità. Fermo restando che il criterio di ripartizione delle spese sia quello espresso al comma 1 del citato art. 1123 c.c. “ove non sia possibile enucleare posizioni differenziate” (Cass. civ. 8 febbraio 1972, n. 475).

In conclusione, se tutti i condòmini utilizzano il cancello comune, tutti partecipano alle spese; diversamente, si tratta di valutare l’uso potenziale di alcuni condòmini (quando il bene serve in maniera diversa) o l’utilità del medesimo bene (quando serve solo una parte dell’intero fabbricato).

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