All’interno dell’edificio condominiale che amministro, un condòmino ha recuperato il sottotetto sovrastante il suo appartamento e lo ha trasformato in abitazione, collegando le due unità immobiliari con una scala e accatastandole come unica unità immobiliare. È necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali? In caso di risposta positiva, chi dovrà sostenere le spese di questa revisione?

L’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce, al n. 2 del primo comma, che le tabelle millesimali possono essere rettificate – o modificate – anche nell’interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio) nei seguenti casi:
• 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. È stato però chiarito dalla Corte di Cassazione, nella sentenza 17391 del 17 giugno 2021, che “la notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali” (la Suprema corte si è riferita a un orientamento consolidato; si vedano le sentenze della Cassazione: sezioni unite, n. 6222 del 9 luglio 1997, e sezione seconda, n. 9579 del 13 settembre 1991, n. 15094 del 22 novembre 2000, n. 7300 del 26 marzo 2010).

Al di là di queste regole, sarà comunque il giudice del merito a verificare nel caso concreto che il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione delle tabelle millesimali.

Così dovrà essere anche per il caso prospettato, ove si dovrà verificare se la creazione di una nuova unità abitativa autonoma e il mutamento della destinazione del sottotetto, nonché la fusione di questo con il piano sottostante, comporti necessariamente la revisione delle tabelle millesimali secondo la norma citata.

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