A seguito della recente morte di mia suocera, mia moglie, sua sorella e suo fratello sono diventati proprietari del suo appartamento. Ora i figli possiedono 1/3 dell’appartamento a testa in comunione ereditaria. Poiché due dei tre figli vorrebbero trasformare l’appartamento in un B&b contro la volontà del terzo, è possibile comunque procedere o serve il consenso di tutti e tre i fratelli? In caso affermativo, è necessaria l’approvazione del condominio?

Dal momento che con la morte della suocera si è creata automaticamente una comunione ereditaria (che funziona, a grandi linee, come un “piccolo condominio”), la maggioranza può decidere cosa fare dell’immobile.

Si può considerare la destinazione a bed and breakfast come ordinaria amministrazione, per la quale serve la maggioranza semplice delle quote, che in questo caso i due fratelli favorevoli già rappresentano.

In ogni caso il condominio non può di per sé vietare o permettere l’attività con una delibera in assemblea.

I problemi possono invece venire dal regolamento condominiale – quasi sempre richiamato nel rogito di ogni appartamento e quindi modificabile solo all’unanimità – dove è spesso contenuto un divieto di svolgere attività di “pensione o affittacamere”.

Il B&B non rientra formalmente in queste attività (in genere i regolamenti risalgono a tempi abbastanza remoti), anche perché affittacamere e pensione sono due attività commerciali per cui occorre presentare la Scia in Comune, aprire la Partita Iva e iscriversi alla Camera di Commercio.

Mentre per il B&B occasionale non serve praticamente nulla se non la Scia e adeguarsi alla normativa regionale.

Molti condomini, proprio facendo riferimento al regolamento, hanno cercato di bloccare i B&B (e anche gli affitti brevi tipo Airbnb) ma i giudici non hanno sempre la stessa opinione: la Cassazione ha dato torto al condominio (sentenza 109/2016) mentre prima era favorevole al divieto (sentenza 26087/2010). Da ultimo, il Tribunale di Milano ha chiarito che ospitare persone senza alcun tipo di attività ricettiva non rientra nel concetto di affittacamere (sentenza 1030/2024).

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