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[A cura di: centro studi Fna-Confappi] Spesso non ci si pensa, ma dietro la parola “condominio” si nasconde la vita quotidiana di più di 40 milioni di persone in Italia. Il condominio dà lavoro a oltre 45mila amministratori e a un numero non ben precisato di professionisti, tecnici, operai e aziende. Il condominio, insomma, è una specie di istituzione nel nostro Paese e, come tale, sottostà a un insieme molto ampio e variegato di obblighi, leggi e sentenze in continuo divenire.
Tuttavia, non sempre i cittadini comuni sono a puntuale conoscenza della vasta legislazione in costante mutamento che regola la vita del luogo in cui abitano e trascorrono buona parte della loro giornata. È necessario, quindi, che non si facciano intimorire da un apparato giuridico di non sempre facile comprensione, e che siano il più possibile aggiornati sull’evoluzione normativa, in modo da poter gestire nel modo più corretto il rapporto con gli altri condòmini e con l’amministratore.
Riportiamo qui di seguito, e a titolo di esempio, un caso specifico, per far comprendere come la mancata conoscenza delle norme possa provocare tensioni e problematiche tra vicini di casa o tra condòmini e amministratori.
Obbligo del conto corrente bancario o postale
Il rivisitato art. 1129, comma settimo. c.c, dispone che l’amministratore deve far transitare le somme ricevute e quelle erogate su uno “specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, della cui rendicontazione periodica ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può prendere visione”.
La violazione di tale obbligo può integrare gli estremi della grave irregolarità di cui all’art 1129, comma dodici, n. 3 e 4, che legittima la revoca dell’amministratore per “mancata apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio” o per “gestione che possa generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”.
La disposizione parla, per la prima volta, di “patrimonio del condominio” e non di patrimonio dei condòmini, posto che il conto corrente condominiale destinato a svolgere una funzione di garanzia e di responsabilità, allo scopo di assicurare i terzi creditori del condominio con una garanzia generica, sul modello della responsabilità patrimoniale di cui all’art 2740 c.c..
L’intestazione del conto corrente
Il nuovo obbligo a carico dell’amministratore recepisce l’orientamento maggioritario della giurisprudenza del passato, che già ammetteva la revoca dell’amministratore per la mancata apertura di un conto corrente dedicato alla gestione condominiale. A parte l’interpretazione più propria da darsi della locuzione normativa, che parla di conto corrente “intestato al condominio” – e cioè se il conto debba ritenersi intestato alla collettività dei condòmini piuttosto che al condominio come ente di gestione con patrimonio proprio – è certo che ciascun condomino, in quanto cliente della banca o della posta, potrebbe rivolgersi direttamente a loro per le informative sul conto. Si tenga presente che gli artt. 117, commi 1 e 5, e 118, commi 1 e 3, nonché l’art. 119, comma 4, del Testo unico bancario, d.lgs 1° settembre 1993, n. 385, riconoscono il diritto di accesso a ciascun cliente.
Ma, nella specie, chi sarà “il cliente”? Il condominio in persona dell’amministratore o il singolo condomino, tenuto conto che per l’artt. 1129 c.c. comma settimo “ciascuno condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a sue spese, della rendicontazione periodica”?
Il pignoramento da parte dei terzi creditori
È fuori discussione che l’obbligo del conto corrente condominiale è atto a scongiurare anche le negative conseguenze di carattere tributario legate all’operatività delle presunzioni adottate dalla legislazione fiscale, in tema di imputabilità di tutte le movimentazioni bancarie all’intestatario del conto corrente. In forza di tali presunzioni fiscali, l’amministratore è, infatti, tenuto a fornire la prova specifica della riferibilità degli accrediti sul proprio conto all’attività di gestione condominiale, per escludere che gli stessi costituiscano corrispettivi non dichiarati. Proprio in ragione del fatto che l’art 1129 settimo comma c.c., parla di “conto corrente intestato al condominio” ci si è chiesto se il conto, in quanto patrimonio del condominio, possa essere pignorato dai terzi creditori, quesito a cui la giurisprudenza di merito ha risposto in modo affermativo.
