[A cura di: Giorgio Mina – APE Confedilizia Torino] Il condominio è un ente che richiede sempre più l’utilizzo di risorse economiche consistenti, che invece i condòmini avversano soprattutto per il difficile periodo congiunturale intercorrente. Questa situazione si ripropone periodicamente in ogni assemblea, e l’amministratore si trova ad un bivio: proporre interventi necessari, e rischiare di essere sostituito, oppure sorvolare e rimandare qualsiasi lavoro; ciò comporta ulteriori problematiche poiché posticipare eventuali lavori necessari comporta l’aggravarsi di situazioni già a rischio (deperimento intonaci e strutture, sfogliamento di tinteggiature, ossidazione di tubazioni impiantistiche, deperimento impianti specifici, ecc.) nonché la possibilità di essere sanzionati per scadenza di termini legislativi in specifiche materie (impianti energetici, ascensori, autoclavi, ecc.).

A tutto ciò, si aggiungono nuove incombenze fiscali, amministrative, legali che periodicamente vengono emesse, aggiornate, adeguate. Le responsabilità dell’amministratore: civili e penali, sono decuplicate dopo la riforma del condominio (Legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013). Una di queste è il termine dell’aggiornamento annuale cui deve ottemperare l’amministratore pena la nullità della sua nomina, come previsto dal DL n. 140/2014 che è il Regolamento recante la determinazione dei criteri e modalità per la formazione iniziale ed i corsi annuali degli amministratori di condominio (il periodo di validità annuale dei corsi di aggiornamento è stato definito dal 9 ottobre di cad. anno); questi corsi prevedono che la formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:

• migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
• accrescere lo studio e l’approfondimento individuale – quali presupposti per un esercizio professionale di qualità – di materie quali la sicurezza degli edifici, il risparmio energetico, gli impianti idrici ed elettrici, gli ascensori e montacarichi, la verifica della manutenzione delle parti comuni, la prevenzione incendi, i diritti reali, la normativa urbanistica, la legislazione speciale delle zone territoriali, le barriere architettoniche, i contratti d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato, l’utilizzo degli strumenti informatici, la contabilità.

Tutto ciò indica chiaramente quanto l’amministratore “deve” fare, ma è parimenti vero che “deve” anche confrontarsi con situazioni economiche che sovente sono difficili per non dire impossibili: morosità per pagamenti ritardati o mai avvenuti, con risvolti particolarmente complessi se si incappa ad esempio in dichiarazioni di fallimento da parte di alcune proprietà.

Le responsabilità

Quali responsabilità ha l’amministratore? I condòmini hanno anch’essi delle responsabilità, e quali sono? Come può farvi fronte l’amministratore? Deve anticipare lui le spese? Deve/può richiedere un prestito? A chi e come? Non è semplice rispondere a tutte queste domande, ma proviamo a fare un po’ di luce in questo tenebroso percorso, considerando che il condominio non ha personalità giuridica, ma è oggetto di disposizioni fiscali ed ha riferimenti legislativi specifici.

L’amministratore è un mandatario ed ha l’obbligo di provvedere come da mandato d’assemblea e secondo normative in vigore; la responsabilità civile che gli compete consiste nel tenere aggiornata la contabilità e disporre per le necessità che si manifestano secondo disponibilità di cassa: in caso di indisponibilità deve rivolgersi all’assemblea di condominio, che dovrà decidere in merito.

I condòmini hanno responsabilità civili e penali che non possono attribuire a terzi, ma che a loro competono per istituzione: devono deliberare per le necessità occorrende e disporre per eventuali interventi di adeguamento normativo ad impianti e manufatti di utilizzo comune; non possono assentarsi e/o non presentarsi alle assemblee pur di non deliberare, perché se gli interventi sono inderogabili non possono coinvolgere gli altri condòmini nella loro scellerata decisione d’assenteismo (chi non può partecipare all’assemblea, può almeno conferire delega indicando le modalità di voto); dare atto in assemblea di non avere disponibilità economica, astenersi da ogni decisione, dichiararsi contrari “almeno per ora”, oppure proporre di rimandare ad una prossima assemblea ogni decisione: sono scusanti superficiali che hanno il solo effetto di “bloccare” l’amministratore che deve adeguarsi, oppure deve scegliere – in casi estremi – di presentare immediate dimissioni, che poi non saranno così immediate.

I condòmini hanno responsabilità dirette? Le idee sono contrastanti in giurisprudenza, ma un fatto certo è che se una maggioranza condòmini (nome e cognome) decide di non provvedere ad un adeguamento di legge, questi ne divengono responsabili civilmente e penalmente nei confronti degli altri condòmini che invece hanno deciso di provvedervi; i dissenzienti, ed in particolare gli assenti, potranno/dovranno impugnare tale decisione, altrimenti ne saranno coinvolti per accettazione tacita.

In caso di morosità per ritardato pagamento ratei scaduti, l’amministratore dovrà agire come indicato nel regolamento di condominio vigente; comunque provvedere entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio gestionale: come prescrive la Legge 220/2012, solo l’assemblea potrà intimargli di non procedere legalmente verso la morosità, assumendosene così l’onere economico ed i rischi conseguenti.

Ma l’amministratore “buono” può/deve anticipare Lui le spese? La risposta è precisa: no, poiché non ne ha facoltà; infatti: se è un libero professionista deve dimostrare come ha provveduto al prestito, se è invece una ditta individuale o una società di persone o di capitale non può agire poiché non è in possesso delle caratteristiche normative finanziarie.

Il finanziamento

L’amministratore, se autorizzato dall’assemblea, può richiedere un prestito, ma si può scontrare con la normativa bancaria che non ha strumenti normativi sufficienti e adeguati per soddisfare la richiesta. E allora? Il dott. Marco Bondonno, consulente bancario ed amministratore delegato della Bitlend srl startup finanziaria che opera esclusivamente on line, interpellato a proposito, ci spiega come può agire un amministratore stabilendo se l’intervento è riferibile a spese per lavori straordinari di recupero edilizio, risparmio energetico, ecobonus, ecosisma, oppure se la richiesta è finalizzata alla copertura della cassa condominiale per spese annuali o riscaldamento stagionale. Analizzando le richieste, è possibile ottenere:

• finanziamento di opere straordinarie: verificato il rating condominiale, l’intero importo spesa comprensivo di Iva ed oneri professionali viene reso disponibile, e potrà/dovrà essere restituito in rate mensili, bimestrali, trimestrali e/o a concordarsi, comprensive di interessi e spese. Nel caso di interventi oggetto di recupero fiscale oltre il 65% (n. 10 ratei annuali uguali previsti per legge) la società di finanziamento potrebbe far acquisire il credito d’imposta ed anche finanziare la parte non recuperabile: questa soluzione permette un risparmio immediato per coloro che fossero incapienti, per coloro che sono avanti in età e/o non vogliano “lasciare debiti ad altri: acquirenti e/o successori”, ma anche per tutti i condòmini in generale, che possono così disporre liberamente del loro capitale disponibile; se qualche condomino non vuole aderire al finanziamento residuo, non ne è obbligato, ma dovrà versare l’intera quota ad inizio lavori esclusa la parte detraibile ceduta; il costo di attualizzazione della cessione del credito è indicativamente il 2-3 % annuo;
• finanziamento per copertura gestionale della cassa condominiale: verificato il rating condominiale, l’amministratore può richiedere il versamento di importi fatturati da ditte per: opere, servizi, forniture presentando telematicamente la richiesta di pagamento con allegata copia della fattura; la società di finanziamento, verificata la fattura da liquidare, disporrà la somma per il pagamento; il condominio potrà rimborsare il finanziamento entro il periodo massimo di un anno; il costo indicativo può essere di circa 0,025-0,030 % giornaliero per il periodo di utilizzo.

Ringraziando il dott. Marco Bondonno per le nozioni/indicazioni trasmesse, che permetteranno ai condòmini ed amministratori di programmare più serenamente future azioni operative, desidero ricordare a tutti i componenti della sfera condominiale che l’amministratore serio e preparato ha oggi molti strumenti innovativi e legali da utilizzare per far fronte alle variabili ed imprevedibili situazioni condominiali, ma deve essere supportato dai condòmini, i quali devono sforzarsi di capire che “il mondo condominiale è cambiato” da giugno 2013, data in cui è diventata operativa la Legge 220/2012 di riforma del condominio; quindi è un compito serio dei condòmini quello di nominare l’amministratore capace e competente, e non è affatto vero che gli amministratori sono tutti uguali  rileggete quanto indicato ad inizio di questo articolo di riflessione ed informazione, perché non è giusto abbandonarsi all’arbitrio di incompetenti, approfittatori, chiassosi personaggi che, irrispettosamente e/o per tirchieria, innescano discussioni e diatribe di ogni genere per non far raggiungere i quorum necessari a decidere, oppure non si presentano alle assemblee.

Il valore degli immobili rappresenta, nel nostro paese, un capitale individuale e cumulativo di Stato, conseguito spesso con sacrifici, ma desiderato per una serena vita familiare: non può e non deve essere svalutato in modo così incoerente e scellerato. I nostri avi hanno fatto e poi difeso l’Italia con forza e coraggio, investimenti, dedizione, sacrifici; molti sono anche caduti nel compiere il loro dovere o per i loro ideali. I tempi sono notevolmente cambiati, ma noi oggi cosa facciamo?

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