[A cura di: Germana Granieri, Centro studi Anaip – nazionale.anaip.it] Nel nostro ordinamento giuridico, si evincono ben quattro diverse tipologie di proprietà immobiliari e cioè:

• la proprietà individuale o mono proprietà (pubblica o privata)
• la comunione (pubblica o privata)
• il condominio
• la multiproprietà

Le tipologie di proprietà

• Si ha la mono proprietà: quando l’intero fabbricato, cielo-terra è tutto di proprietà di un unico soggetto persona fisica o giuridica.
• Si ha la comunione: quando una pluralità di soggetti (persone fisiche o giuridiche) tutte contitolari dello stesso diritto su di un bene o sullo stesso edificio in proprietà comune ed indivisa con quote ideali e non reali di proprietà, delle quali ogni comunista può disporre liberamente.
• Si ha il condominio: quando la proprietà si fraziona e sussistono parti singole e parti comuni indispensabili per l’utilizzo delle singole unità immobiliari, quindi, contrariamente a quanto molti asseriscono, non ha affatto bisogno di essere costituito, ma nasce spontaneamente col frazionamento del bene.
• Si ha la multiproprietà: quando una pluralità di soggetti è a turno comproprietaria, per alcuni periodi dell’anno, della stessa unità immobiliare e di parti comuni. Di queste parti comuni sono anche proprietari altri soggetti che a loro volta sono comproprietari, di altre singole unità immobiliari.

La “costituzione” del condominio

Ho sentito troppo spesso ripetere queste parole “noi come condominio non abbiamo ancora molti obblighi, perché il nostro condominio non è stato ancora costituito”.

Alla mia domanda: “Mi dice cosa si deve fare per costituire il condominio?”.

Mi sono sentita rispondere:

a) non abbiamo ancora nominato un amministratore, lo facciamo a turno un po’ per uno;

b) non abbiamo ancora fatto una prima assemblea;

c) non siamo un condominio essendo solo 4 proprietari;

d) non abbiamo chiesto il codice fiscale;

e) o in tanti altri diversi modi che evidenziano, molto eloquentemente “l’ignoranza” che ancora oggi esiste in materia condominiale.

Ribadisco che il condominio non ha affatto bisogno di essere costituito ma che nasce spontaneamente in seguito ad un atto ad un negozio giuridico, quando la proprietà si fraziona come su precisato. Quindi si ha un condominio anche con soli due condòmini.

Col nuovo ordinamento giuridico è invece obbligatorio l’amministratore quando i condòmini sono più di otto (Primo comma art. 1129 norma inderogabile del Cod. Civ.).

Da mono-proprietà a condominio

Il mono proprietario che vende alcune unità immobiliari del suo edificio, fa nascere un condominio col suo primo atto di vendita.

Se lascia in eredità ai suoi figli, con atto testamentario o di donazione, l’intero immobile dove tutti sono proprietari di tutto fa nascere una comunione (La comunione è regolamentata nel Cod. Civ. nel titolo VII Capo II con gli articoli che vanno dall’Art. 1100 all’Art. 1116. Queste norme sono tutte derogabili e lo precisa lo stesso Art. 1100).

Se lo stesso mono proprietario divide le unità designandone una ad ogni erede, lasciando in comunione parti comuni, fa nascere il condominio. Uno stesso edificio potrebbe, pertanto, essere prima una proprietà individuale comunemente detta mono proprietà, poi una comunione, poi un condominio ed in fine anche una multiproprietà.

Il condominio è da molti definito, impropriamente, come un ente di gestione, ma in effetti è solo una tipologia di proprietà immobiliare che è regolamentata nel Cod. Civ. nel titolo VII Capo II con gli articoli che vanno dall’Art. 1117 all’Art. 1139 e nella Sezione III delle Disp. di Att. relative al libro III dall’Art. 61 all’Art. 72 oltre che negli Artt. 155, 155 bis e 156.

Alcune di queste norme sono derogabili ed altre inderogabili. Sono derogabili le norme che possono essere variate in parte o in toto da un regolamento di condominio di natura contrattuale o assembleare.

Sono inderogabili quelle norme che non possono, in alcun modo, essere variate dai su citati regolamenti.

Le norme inderogabili sono citate: nel penultimo comma dell’Art. 1138 del Cod. Civ. e nell’Art. 72 delle Disp. di Att. dello stesso Cod. Civ..

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