[A cura di: Romina Morrone – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] Non costituisce causa di forza maggiore idonea a evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa la circostanza che l’acquirente non sia riuscito a trasferire la residenza nel termine di 18 mesi successivi al rogito poiché l’immobile è stato affittato, a terzi, dal venditore, con un contratto che l’acquirente credeva “transitorio” e che, invece, avendo durata superiore a 18 mesi, è stato convertito nella formula “4 più 4” della locazione ordinaria. Lo ha affermato la Cassazione nell’ordinanza n. 3095 del 1° febbraio 2019.

La vicenda

Con atto pubblico del 2 agosto 2004, una contribuente ha usufruito delle agevolazioni di imposta “prima casa” (articolo 1, tariffa allegata, nota II bis, parte I, Tur) quando ha acquistato un immobile, che ha poi rivenduto l’anno successivo.

A un anno dalla vendita, e con rogito del 21 dicembre 2006, la signora procedeva all’acquisto di un altro appartamento nella stessa città, usufruendo sempre delle agevolazioni d’imposta. In particolare, nell’atto di acquisto la parte venditrice dichiarava che l’immobile era oggetto di un contratto “transitorio” di locazione, stipulato il 2 gennaio 2003 e ne garantiva il rilascio, da parte della conduttrice, entro il 31 dicembre 2006. Rilascio che non avveniva neppure al 7 maggio 2007, quando la contribuente ha intimato alla locataria licenza per finita locazione.

Nel corso del giudizio civile, la conduttrice produceva un nuovo e diverso contratto di locazione annuale, datato 1° gennaio 2004, e chiedeva che il Tribunale adito qualificasse la locazione come ordinaria e cioè di durata quadriennale, prorogabile per uguale durata secondo la formula “4 più 4”, avendo superato il termine massimo di 18 mesi stabilito dalla legge per le locazioni transitorie.

Nel 2008, la sentenza del Tribunale qualificava la locazione come ordinaria; la pronuncia stabiliva la durata del contratto fino al 31 dicembre 2010 (otto anni dal 1° gennaio 2003) e fissava la data per il rilascio dell’immobile al 31 marzo 2011. Successivamente, ed entro i tre anni dalla stipula del rogito, l’Agenzia delle entrate notificava alla contribuente l’avviso di liquidazione per imposte di registro, ipocatastali e sostitutiva sul mutuo per circa 23.517 euro, revocando le agevolazioni “prima casa”, utilizzate dalla contribuente indebitamente perché non aveva trasferito la propria residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

La donna ha proposto ricorso sostenendo l’impossibilità di trasferire la residenza nell’immobile e la Ctp lo ha accolto, ravvisando la sussistenza di una causa di forza maggiore. La sentenza è stata confermata in appello. In particolare, anche se la causa di forza maggiore era inesistente e comunque non sopraggiunta alla stipula del rogito, ma piuttosto prevedibile a quella data, la Ctr ha argomentato, invece, che la contribuente aveva attivato una causa civile al fine di ottenere il rilascio dell’immobile e che la sentenza del Tribunale integrava una causa di forza maggiore, impedendo di fatto alla contribuente di trasferire la sua residenza nell’immobile fino al 31 marzo 2011.

L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, lamentando violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 4, parte I, tariffa allegata, nota II-bis, Tur, e ha sostenuto che:

• un contratto di locazione di natura transitoria non poteva avere, per legge, durata superiore ai 18 mesi;
• di conseguenza, vi era stata negligenza da parte dell’acquirente e non aveva rilevanza il mero rifiuto dell’inquilino al rilascio dell’immobile alla naturale scadenza del contratto di locazione;
• il presunto impedimento oggettivo al trasferimento della residenza in quello stesso immobile (e non genericamente nel Comune, trattandosi di un riacquisto entro un anno dalla precedente vendita) era prevedibile già alla data del rogito ed evitabile;
• tale impedimento, quindi, non era idoneo a integrare la forza maggiore.

La Corte ha accolto il ricorso e ha affermato che “… l’avere la contribuente subito l’opposizione di un nuovo contratto di locazione transitoria, di durata annuale, stipulato dal precedente proprietario non può essere invocato come un fatto caratterizzato da inevitabilità ed imprevedibilità non imputabile alla contribuente medesima neppure a titolo di colpa lieve…”.

L’ordinanza

I giudici di legittimità sono stati chiamati a valutare se, nella fattispecie al loro vaglio, sussistesse o meno una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo a quello dell’acquisto dell’immobile agevolato e tale da costituire condizione necessaria per conservare il trattamento fiscale di favore.

Al riguardo, la Corte ha richiamato il proprio orientamento consolidato (da ultimo, pronuncia n. 1588/2018) secondo il quale per forza maggiore deve intendersi “un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine …” (Cassazione, pronunce nn. 7067/2014 e 13177/2014), cioè un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa, nelle varie specie e nei suoi vari gradi), inevitabilità e imprevedibilità (Cassazione, nn. 6076/2017, 25/2016, 864/2016, 13148/2016 e 14399/2013). Tale indagine risulta necessaria poiché solo in presenza di causa di forza maggiore è consentito il mantenimento del diritto ai “benefici prima casa” nonostante non sia stato tempestivo il trasferimento della residenza nell’alloggio acquistato, trattandosi di riacquisto entro l’anno.

Nella fattispecie esaminata, la Corte ha concluso che non sussisteva alcuna causa di forza maggiore. La donna, infatti, fin dal momento del rogito, usando una normale diligenza, avrebbe potuto e dovuto accorgersi che l’originario contratto di locazione dell’immobile da lei acquistato aveva già superato la durata di diciotto mesi e, di conseguenza, non potendo avere più la natura di un contratto di locazione per esigenze di natura transitoria, doveva essere assoggettato alla diversa disciplina dei contratti ordinari di locazione per uso abitativo.

E ciò a prescindere sia dall’azione giudiziale intrapresa davanti al Tribunale di Roma per ottenere la declaratoria di finita locazione e la condanna della locataria al rilascio dell’immobile, sia dalla sentenza del giudice che, correttamente, fissava la “nuova” scadenza del contratto.

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