[A cura di: Andrea Tolomelli, presidente nazionale Abiconf – www.abiconf.it] L’installazione di impianti fotovoltaici o solari negli stabili condominiali è stata disciplinata dalla riforma dell’istituto del condominio nell’ambito dei nuovi articoli 1120 c.c., e 1122 bis c.c..
Dobbiamo distinguere due diverse ipotesi:
Per quanto attiene agli impianti condominiali, il disposto di riferimento è l’articolo 1120, primo comma, c.c. che sancisce per l’appunto che i condòmini possono deliberare le opere e gli interventi per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.
Il disposto, pur qualificando tali interventi come innovazioni, ne abbassa i quorum deliberativi riconducendoli all’articolo 1136, 2° comma, c.c., che prevede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Tale disposto specifica che, l’assemblea dei condòmini potrà con una simile decisione di maggioranza deliberare l’installazione di un impianto a beneficio diretto dei condòmini oppure a favore di soggetti terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune e quindi un beneficio indiretto a tutti i condòmini che ne trarranno un utilità economica, vuoi per la vendita del diritto, vuoi per la concessione in locazione delle superfici condominiali.
Anche tali opere innovative potranno essere limitate da eventuali pregiudizi alla stabilità, sicurezza del fabbricato o alterazione del decoro architettonico. A quest’ultimo proposito sono più che realistici i vincoli per la preservazione degli edifici storico – documentali garantiti dalle Soprintendenze competenti per zona. Pertanto, ove previsto, sarà necessaria l’autorizzazione delle competenti Soprintendenze, che potrà ritenersi condizione necessaria e sufficiente per verificare se l’opera rispetta il decoro architettonico dello stabile.
Infine, è da rilevare che, proprio con riguardo alla natura di tali opere ed all’interesse del Legislatore al riguardo – ispirata a tutele ambientali e di risparmio delle risorse economiche – l’articolo 1120 c.c. prevede che, ogni condomino interessato all’adozione di tali deliberazioni potrà richiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria, che dovrà essere indetta entro trenta giorni dalla richiesta anche di uno soltanto dei condòmini (chiaramente, quelle riportate sono le previsioni legislative standard, che non tengono cioè conto delle limitazioni e delle problematiche inerenti l’emergenza Coronavirus, ndr.).
Per quanto agli impianti ad uso esclusivo di uno o di un gruppo di condòmini, troverà viceversa applicazione il disposto dell’articolo 1122 bis.cc..
Pertanto, è espressamente ammessa l’installazione di impianti per la produzione dell’energia elettrica da fonti rinnovabili e destinate a servizio di singole unità immobiliari del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà individuale del singolo interessato.
L’articolo 1122 bis c.c. prosegue poi con disposizioni di dubbia comprensione e motivazione, sancendo che: “Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma (per l’appunto per la produzione dell’energia elettrica da fonti rinnovabili e destinate a servizio di singole unità immobiliari del condominio) provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.”.
Il singolo condomino che vorrà installare impianti per la produzione dell’energia elettrica da fonti rinnovabili a servizio della propria unità immobiliare dovrà comunque darne preventiva comunicazione all’amministratore ai sensi e per gli effetti dell’art. 1122 c.c., che prescrive, per l’appunto, che innanzi ad opere d’interesse del singolo, nelle proprietà esclusiva e/o nelle parti comuni, questi è tenuto a darne preventivo avviso all’amministratore dello stabile che riferirà poi all’assemblea dei condòmini.
Ove poi l’installazione dell’impianto dovesse comportare delle modificazioni delle parti comuni nella comunicazione dovrà essere indicato il contenuto e le modalità di esecuzione degli interventi modificativi.
A tal riguardo, l’amministratore, stante la formulazione del testo dell’articolo in parola, avrà l’onere, in prima istanza, di verificare la richiesta del singolo condomino, tenendo conto del generale diritto del condomino all’utilizzazione delle parti comuni ex art. 1102 c.c.. Ove l’amministratore ravvisi possibili problemi di sicurezza, stabilità o di alterazione del decoro architettonico, risolvibili con diverse modalità esecutive o particolari cautele, dovrà rimettere la decisione all’assemblea dei condòmini.
L’assemblea deciderà sulle possibili alternative all’originario progetto del condomino richiedente, con l’ampia maggioranza prescritta dall’articolo 1136, 5° comma, c.c. ovverosia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore millesimale. Con la medesima maggioranza, l’assemblea potrà richiedere al condomino interessato ai lavori idonee garanzie.
L’amministratore dovrà vietare l’opera se ne ravvisi i caratteri pregiudizievoli alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico del fabbricato comune, con possibilità di deferire la questione all’assemblea dei condomini. Anche il singolo condomino interessato nel caso di opposizione dell’amministratore di condominio, potrà ricorrere all’assemblea ai sensi dell’art. 1133 c.c..
L’assemblea convocata sul punto potrà ratificare il divieto posto dall’amministratore e/o comunque prendere la decisione di vietare l’opera del singolo assumendo la decisione alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 c.c., 2° e 4° comma c.c. (liti attive e passive).
Permane, comunque, il diritto del singolo condomino che ritenga l’opera altrui lesiva della sicurezza, stabilità o del decoro architettonico di ricorrere autonomamente all’Autorità Giudiziaria ove non si concretizzino le maggioranze assembleari volte contestare l’opera o a imporre necessarie cautele, garanzie e/o alternative.
Se l’installazione di impianti per la produzione dell’energia elettrica da fonti rinnovabili richiede la ripartizione delle superfici comuni, questa potrà essere domandata all’assemblea dei condòmini, a specifica richiesta del singolo condomino interessato. L’assemblea assumerà la decisione sempre con la maggioranza speciale prevista dall’articolo 1136, 5° comma c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Al fine di non dover ricorrere alla ripartizione delle superfici comuni, come tale deliberabile solo con la suddetta maggioranza ex art. 1136, 5° comma c.c., a personale avviso, il singolo condomino che intende apporre pannelli sul coperto o sul lastrico comune ben potrebbe espressamente impegnarsi allo smontaggio di quei pannelli che potrebbero essere considerati in eccesso rispetto ad una eventuale ripartizione che si dovesse rendere necessaria a seguito di più richieste dei condomini e/o dinnanzi ad interessi condominiali.
L’articolo 1122 bis c.c., riferendosi genericamente ad impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili riteniamo si possa applicare ai pannelli fotovoltaici ma anche ai pannelli solari (propri per la produzione di acqua calda sanitaria ad esempio per lo scaldabagno individuale).