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A cura di Silvio Rezzonico
Il riscaldamento in condominio, e in particolar modo i criteri per la ripartizione delle spese tra i fruitori dell’impianto centralizzato, è da sempre argomento di discussione.
Un cambiamento sostanziale è avvenuto il 29 luglio scorso, quando è entrato in vigore il decreto legislativo 14 luglio 2020, n. 73, che attua la direttiva europea 2018/2002. Questa, a sua volta, modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica. Una norma che manda in soffitta la discussa Uni 10200, fino ad allora il punto di riferimento per la ripartizione dei consumi.
Nel dettaglio, il dlgs 73/2020 modifica l’articolo 9 del dlgs 102/2014, noto per avere introdotto l’obbligo della contabilizzazione del calore in condominio. È previsto ora che «quando i condominii o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica».
E così, se la quota del consumo volontario non può essere inferiore al 50 per cento, la quota relativa al consumo involontario non potrà essere superiore a quella stessa percentuale. Quest’ultima voce di spesa – è spiegato nella norma – può essere ripartita secondo i millesimi, i metri quadri, i metri cubi utili o ancora secondo le potenze installate.
Le percentuali dei consumi volontari e involontari non sono scelte arbitrariamente dall’amministratore, ma occorre convocare un’assemblea straordinaria e votare, sempre nel rispetto dei limiti stabiliti dalla legge e previa redazione di una diagnosi energetica, eseguita sullo stabile da un tecnico autorizzato. Per deliberare occorre la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma terzo, del Codice civile, vale a dire il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i 333 millesimi del valore complessivo dell’edificio.
Nel caso in cui il condominio utilizzi la tabella redatta in base ai criteri previsti dalla Uni 10200, per adottare la nuova tabella è necessario il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi. Qualora non venga raggiunto il quorum, ogni condomino è legittimato a rivolgersi all’Autorità Giudiziaria a norma dell’articolo 1137 del Codice civile, secondo il quale «contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».
La norma specifica ancora che in presenza di una relazione tecnica asseverata, che dimostri differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50 per cento tra le unità immobiliari che costituiscono il condominio, è compito dell’Enea stabilire come ripartire le spese, tenendo conto di fattori quali zona climatica, prestazioni energetiche dell’edificio o ancora l’anno di costruzione dello stabile.
Altre importanti novità riguardano le informazioni sulla fatturazione e sul consumo. È previsto un sistema di autolettura periodica, con la fatturazione che si baserà sul consumo stimato soltanto nel caso in cui l’utente non abbia provveduto a comunicare i dati.
Negli stabili il responsabile della fatturazione dei consumi è l’amministratore, con i condòmini che possono scegliere di ricevere le informazioni e le bollette per posta elettronica. Inoltre, al fine di garantire maggiore trasparenza, i condòmini possono accedere gratuitamente alle informazioni riguardanti i propri consumi. Altro compito in capo all’Enea, in collaborazione con il Comitato termotecnico italiano (Cti), è redigere un rapporto periodico suddiviso per aree geografiche sui costi di contabilizzazione, ripartizione e calcolo del consumo individuale effettivo.