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“Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile. La presunzione di colpa è dunque posta a carico del conduttore, ed è superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico“.
È il principio di diritto richiamato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 22823 del 26 settembre 2018, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. III civ, ord. 26.9.2018,
n. 22823
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Rilevato in fatto
E.B., con ricorso notificato il 15/02/2017 per via telematica, ricorre avverso la pronuncia della Corte d’appello di Bologna n. 1225/2016, pubblicata in data 15 luglio 2016, pronunciata nell’appello promosso da C.P. nei suoi confronti.
La controversia trae origine da un allagamento intervenuto nel mese di agosto 2012 all’interno della villa di … locata dalla ricorrente E.B. all’intimato C.P., avvenuto in un periodo di sua assenza, da cui derivava un serio danneggiamento alle strutture e al mobilio interni. Nel giudizio di primo grado, avviato dalla ricorrente, dopo l’acquisizione di una CTU, era stata riconosciuta la responsabilità del conduttore ai sensi dell’art. 1588 cod. civ., mentre nel giudizio di appello il Giudice aveva ritenuto sussistere gli elementi di prova idonei a superare la presunzione di responsabilità del conduttore.
Il ricorso per cassazione inoltrato dalla parte appellante, locatrice rimasta soccombente, è affidato a quattro motivi. La parte intimata ha resistito notificando controricorso. La ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..
Ritenuto in diritto
1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex articolo 360 comma uno, numero tre c.p.c., con riferimento alla norma di cui all’articolo 1588 codice civile.
1.1. Il motivo è fondato
1.2. Come più volte affermato da questa Corte di legittimità, secondo l’art. 1588 cod. civ., ove sancisce che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. (omissis).
1.3. Nello sviluppo degli argomenti esposti, la Corte d’appello è partita dal presupposto, errato, che la causa sconosciuta del danneggiamento non è a carico del conduttore; inoltre, nella descrizione delle risultanze probatorie, non si dà conto dell’acquisizione di una prova piena e completa della estraneità del conduttore ai fatti, ma di una presunzione di probabilità e imprevedibilità dell’evento occorso, verosimilmente riconducibile alla rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, prontamente sostituito dalla proprietaria dell’immobile locato intervenuta nell’immediatezza sul luogo, stante l’assenza del conduttore.
In particolare, la Corte d’appello ha considerato sufficiente che il convenuto opponesse che il suddetto evento, con tutta probabilità, sia stato causa di un vizio occulto e non prevedibile degli impianti di un sanitario, ma è lo stesso giudice di seconde cure che ha ritenuto che non vi sia una prova certa di tale assunto e che il CTU ha rilevato di non avere riscontrato rotture di tubazioni idriche o di scarico del fabbricato, potendo la causa ipoteticamente ricondursi sia alla rottura del flessibile del sanitario, sia a un rubinetto lasciato aperto.
1.4. Sotto il profilo giuridico la Corte di merito avrebbe dovuto svolgere considerazioni diverse, alla luce dei criteri sopra indicati, ai fini della valutazione della causa esimente prospettata dal conduttore, sulla base del materiale probatorio acquisito e in relazione alle circostanze concrete rilevanti ai fini del decidere, trattandosi di un rapporto contrattuale in cui occorre anche delineare quali siano gli obblighi di conservazione e di manutenzione di un bene immobile, concesso in locazione, di cui il conduttore mantiene, per molti aspetti, anche l’obbligo di custodia e di manutenzione ex art. 2051 cod. civ..
1.5. Pertanto il ricorso viene accolto con rinvio alla Corte d’appello affinché giudichi, in diversa composizione, alla luce dei suddetti principi di diritto.
(omissis)
P.Q.M.
In accoglimento del primo motivo, cassa e rinvia alla Corte dì appello di Bologna, in diversa composizione, anche per le spese , con assorbimento, degli ulteriori motivi.
