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Lo spazio aereo sovrastante un’area appartiene al proprietario dell’area stessa, che, tuttavia, non può escludere attività di terzi quando siano tali da non pregiudicare alcun suo legittimo interesse in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo; interesse la cui tutela, tuttavia, può riguardare anche future utilizzazioni dell’area. È quanto disposto dal tribunale di Milano in merito ad una causa che vedeva contrapposti due condomini.
Di seguito una sintesi della vicenda.
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TRIBUNALE DI MILANO
Sez IV civ., sent. 25.7.2016,
n. 9292
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Motivazione
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio di Viale … evocava in giudizio il Condominio di Piazza …, chiedendo di condannare il convenuto alla rimozione di un cartellone pubblicitario installato sulla parte più alta del muro divisorio, che sporge sul proprio tetto, determinando un limite all’utilizzo del proprio bene; chiedeva anche la condanna del convenuto al risarcimento del danno, da liquidare in separato giudizio.
(omissis)
Nel merito la domanda attorea è fondata e deve essere accolta per i motivi di seguito indicati.
È circostanza pacifica in causa, oltre che risultante dalle fotografie prodotte, che il cartellone pubblicitario per cui è causa è installato sulla parte del muro divisorio del Condominio di p.zza … sovrastante il tetto del Condominio di viale …, a pochi metri dal tetto, con sporto nello spazio aereo sovrastante il tetto medesimo.
Ai sensi dell’art. 840 cod. civ., lo spazio aereo sovrastante un’area appartiene al proprietario dell’area stessa, che, tuttavia, non può escludere attività di terzi quando siano tali da non pregiudicare alcun suo legittimo interesse, in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo.
Nella specie, al fine di stabilire se l’immissione dello sporto del cartellone pubblicitario nello spazio aereo sovrastante la proprietà altrui sia preclusa o consentita, occorre valutare se sussista l’interesse del proprietario dell’area, su cui sporge il cartellone, ad escluderlo.
Le parti hanno richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte, ed in particolare la sentenza Sez. 2, n. 17207 del 11/08/2011 secondo cui “ La sussistenza dell’interesse del proprietario del suolo ad escludere l’attività di terzi, che si svolga nello spazio sovrastante, ai sensi dell’art. 840, secondo comma, cod. civ., va valutata con riferimento non soltanto all’attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo, a nulla rilevando che questo sia attualmente soggetto a servitù incompatibili con l’utilizzazione edificatoria dello spazio ad esso sovrastante da parte del proprietario. Tali limitazioni, infatti, potendo venir meno nel tempo, non escludono che alla futura utilizzazione del suolo possa derivare pregiudizio dalla tolleranza di violazioni corrispondenti all’illegittimo esercizio di nuove servitù, le quali potrebbero costituirsi per usucapione, incidendo, quindi, in via autonoma sulle possibili future utilizzazioni del fondo”.
L’interesse che consente di escludere l’utilizzo dello spazio aereo sovrastante la proprietà deve quindi essere un interesse concreto, anche se non attuale.
Nella specie l’interesse del Condominio di Piazza … a sfruttare lo spazio aereo immediatamente sovrastante il tetto è certamente concretamente ipotizzabile (ad esempio: per realizzare un intervento di sopraelevazione, di recupero del sottotetto, di restauro, …), anche se non attuale (ad esempio: per la normativa edilizia vigente, …), con la conseguenza che è legittima l’opposizione all’installazione del cartellone pubblicitario, ex art. 840 cod.civ..
Deve pertanto essere accolta a domanda attorea di condanna del Condominio convenuto alla rimozione del cartellone pubblicitario per cui è causa.
(omissis)
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Accerta l’illegittima installazione del cartellone pubblicitario per cui è causa da parte del Condominio di Piazza … e condanna il Condominio di Piazza …, in persona dell’amministratore p.t., alla sua immediata rimozione;
- (omissis)
- Condanna il Condominio di Piazza … alla rifusione delle spese di lite in favore del Condominio di Viale …, che liquida in euro 3.600 per compenso, euro 450 per spese, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a..
