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Manutenzione del cortile condominiale e applicazione dell’art. 1125 c.c.
- 15 settembre 2021
A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò
Il cortile condominiale, oltre ad essere adibito a parcheggio auto, area verde o semplice terrazza, può fungere anche da copertura di locali sottostanti di proprietà esclusiva di alcuni condòmini soltanto oppure di soggetti terzi estranei al condominio. In tali casi, sorgono due importanti interrogativi: come vengono ripartite le spese di manutenzione? Trova applicazione l’art. 1125 c.c.?
A tali quesiti ha fornito risposta la Corte d’Appello di Messina con la sentenza n. 205/2021.
Già la giurisprudenza di legittimità aveva avuto modo di affermare che “qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2” (Cass. 14 settembre 2017, n. 21337).
Più nello specifico, “Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che concretamente devono essere realizzate. Così, nel caso si debba procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condomini mentre i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condomini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato” (Cass. 2243/12).
Nel caso in esame, le spese da ripartire concernevano non soltanto il rifacimento dei lucernari e della pavimentazione, ma anche opere di manutenzione straordinaria della struttura costituente il solaio che divideva la parte comune sovrastante da quella solitaria sottostante e che, in quanto tale (struttura divisoria), doveva essere ritenuta in comproprietà dei due piani.
In ragione di ciò, per i giudici siciliani occorreva “applicare il criterio di ripartizione in parti uguali della spesa di impermeabilizzazione/rifacimento del solaio a mente dell’art. 1125 cc, rimanendo a carico del Condominio la spesa per la quota parte dovuta per la mera pavimentazione”.
