Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

È questo il principio di diritto richiamato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 21043 dello scorso 11 settembre, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE,
Sez. II civ., ord. 11.9.2017,
n. 21043
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Fatti di causa

Rilevato che:

• con citazione notificata il 15.6.1999, P.M.F., condomino del fabbricato sito a …, domandò la revisione delle tabelle millesimali del condominio poiché successivamente alla relativa approvazione erano state trasformate alcune unità immobiliari che le avevano rese non più rispondenti allo stato dei luoghi; dedusse, in particolare, che alcuni locali del pianterreno, già destinati a deposito e di proprietà della condomina D.G., erano stati fusi in un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa, ed analoghe trasformazioni avevano interessato altre unità, di proprietà dei condomini S.S. e D.M.L.;
• dopo la costituzione in giudizio dei condòmini controinteressati e di altri condòmini, disposta dapprima l’integrazione nei confronti dei restanti (alcuni dei quali rimasti contumaci), il tribunale respinse la domanda compensando le spese;
• P.M.F. appellò la sentenza; proposero appello incidentale i condòmini S.S., D.M.L. e G., i quali chiesero l’elaborazione di nuove tabelle millesimali previa esclusione del computo delle superfici convenzionali di alcune pertinenze; si costituirono inoltre aderendo all’appello principale i condòmini B.E. ed L.R.A., mentre il condomino P.F.D. chiese il rigetto di ogni gravame;
• svolto un supplemento di istruttoria, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza impugnata, dispose la modifica delle tabelle condominiali – limitatamente a quella generale di proprietà ed a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale – in conformità all’elaborato depositato dal consulente tecnico nominato in sede di appello, da ritenersi parte integrante della sentenza;
• i giudici di appello ritennero in particolare che ricorresse il presupposto di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. per la revisione, essendo intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà di D.G., nel senso specificamente accertato dalla disposta consulenza integrativa; escluse invece che analoga variazione fosse intervenuta in relazione alla proprietà di S.S. e D.M.L.;
• avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione P.M.F. e F.D. sulla base di due motivi; gli intimati B.E. ed L.R.A. hanno depositato controricorso in adesione; i restanti intimati non hanno svolto attività difensiva.

Ragioni della decisione

Considerato che:

• con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 68 disp. Att. cod. civ., anche in relazione agli artt. 817, 818, 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ., dolendosi del fatto che la corte d’appello, nel valutare la sussistenza o meno di variazioni nella quota di pertinenza dei condòmini, ha imposto al consulente nominato di non valutare – ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unità immobiliari interessate dalle trasformazioni – i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze, ed in particolare il ripostiglio ed il bagno facenti parte dell’unità di proprietà D.G. Ed il terrazzo a livello, i giardini e le aree di rispetto, la tettoia e l’area scoperta facenti parte dell’unità di proprietà di S.S. e D.M.L., questi ultimi elementi in quanto esterni al perimetro condominiale;(omissis)
• questa Corte ha infatti più volte affermato (cfr. Cass. 25.9.2013, n. 21950; Cass. 1.7.2004, n. 12018) che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse;
• pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive (tra le quali la richiamata Cass. n. 12018/2004 menziona i giardini in proprietà esclusiva di singoli condòmini), in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile;
• a tale principio non si è uniformata la sentenza impugnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale;
• il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale si pronuncerà in conformità del seguente principio:

“ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

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