[A cura di: Agenzia delle Entrate – www.agenziaentrate.gov.it/portale] L’andamento delle compravendite nel settore residenziale subisce un brusco arresto nel primo trimestre del 2020, con il tasso tendenziale che registra un calo pari a -15,5%, vale a dire oltre 14 mila transazioni in meno rispetto all’omologo trimestre del 2019; anche il dato destagionalizzato del numero di transazioni inverte il suo trend, ripiegando sui livelli osservati a fine 2018.

Lo shock negativo è generalizzato e colpisce in modo simmetrico capoluoghi e non capoluoghi. Anche tra le aree territoriali le differenze sono minime, con un impatto leggermente superiore alla media nazionale per Nord Ovest e Mezzogiorno.

È evidente che il motivo della flessione rilevata sta nell’adozione, nel mese di marzo, da parte del Governo italiano delle misure di contenimento dell’epidemia di COVID-19 che hanno condotto alla chiusura di tutte le attività non ritenute indispensabili e richiesto alle persone di non allontanarsi dalla propria abitazione se non per ragioni tassativamente necessarie.

I dati mensili di questo primo trimestre del 2020 che raccontano un mercato delle abitazioni dove, prima dello shock, ha prevalso il segno positivo, che indica un mercato residenziale seppur in rallentamento ma ancora in crescita.

In termini di superficie, il confronto con il primo trimestre 2019 restituisce numeri in linea con quelli riscontrati per le compravendite in termini di transazioni. Lievi scostamenti si colgono nel Nord Est e nelle Isole poiché la dimensione media delle abitazioni acquistate registra un minimo incremento.

Analizzando il mercato mediante la suddivisione del numero di abitazioni compravendute in classi di superficie, oltre che per area territoriale, emerge che la caduta dell’attività negoziale coinvolge tutti i segmenti, sebbene trovi conferma una minore incidenza sulle transazioni relative alle abitazioni più grandi. In particolare nel Nord Est, tra i due tagli estremi, in cui convenzionalmente si è suddiviso il mercato, esiste una differenza di circa 10 punti percentuali: -18,8% per le abitazioni fino a 50 mq , -8,1% per le abitazioni oltre i 145 mq.

Il mercato delle abitazioni nelle grandi città

Anche i dati relativi alle otto principali città italiane mostrano dinamiche abbastanza uniformi: il calo complessivo (-15,8%) è allineato al dato nazionale.

Milano, Napoli e Genova subiscono il contraccolpo più forte con una perdita di poco inferiore al 20%. In particolare Milano si ferma al di sotto delle 5.000 transazioni, fatto che non accadeva dal I trimestre 2016.

A Roma e Firenze la variazione tendenziale negativa, sia pure sotto la media, accentua quella già registrata nel IV trimestre dell’anno precedente.

Osservando la serie storica delle compravendite dal 2011, si evince la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento che si aggrava volgendo al negativo in questi ultimi mesi.

In termini di superficie compravenduta, valgono le stesse osservazioni già fatte a livello nazionale con qualche differenza di rilievo che riguarda Palermo e Bologna che sono anche le due città in cui più contenuto è stato il calo delle abitazioni scambiate.

Va osservata, infine, una caduta delle transazioni particolarmente grave per i tagli intermedi che sono in genere i più dinamici del mercato.

I depositi pertinenziali

Il segmento dei depositi pertinenziali, per lo più costituito da cantine e soffitte, segue l’inversione di tendenza in atto in termini di volume di compravendite, con un tasso tendenziale pari a -14,4% a fronte del +4,2% che era stato registrato nel trimestre precedente.

La disaggregazione tra comuni capoluogo e comuni minori mostra localmente alcuni andamenti differenziati in particolare nel Nord Est (-3,3% contro -14,8%) e nelle Isole (-18,8% contro -27,8%). Nel confronto tra macroaree, la caduta risulta più pesante al Sud (-17,9%) e soprattutto nelle Isole (-25,6%) I dati relativi alle superfici compravendute, infine, non presentano variazioni significative.

I dati relativi ai depositi pertinenziali delle otto principali città riflettono l’andamento nazionale, con alcuni mercati particolarmente negativi ma di limitata rilevanza per l’ordine di grandezza delle transazioni.

A Roma, come già per le abitazioni, si aggrava il dato del precedente trimestre ma è Milano assieme a Bologna la città dove è più evidente il divario peggiorativo nel segno delle variazioni tendenziali nel passaggio tra il 2019 e il 2020.

Genova è l’unico mercato a registrare un dato positivo: +8%.

Per quanto riguarda la superficie media compravenduta, nel complesso la variazione è nulla ma a livello di singole città si notano scostamenti peraltro di segno opposto: +6,8 mq a Genova, -7 mq a Palermo.

Il mercato dei box e dei posti auto

Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel primo trimestre 2020, una repentina caduta (-16,6%) dopo aver chiuso il 2019 con un trimestre sostanzialmente stabile (-0,1%).

La disaggregazione territoriale evidenzia ovunque tassi molto negativi, compresi tra il -14,5% del Nord Est e il -17,7% del Centro. I capoluoghi arretrano (-17,7%) più dei centri minori (-16,6%) con i picchi al di sopra del 20% nel Nord Ovest e al Centro. Le variazioni in termini di superficie media compravenduta non mostrano alcuna tendenza specifica.

La tendenza evidenziata su scala nazionale risulta aggravata in relazione alle otto principali città dove il calo nel complesso sfiora il 20% e lo supera nei due mercati principali di Roma (-20,3%) e Milano (-22,7%).

Espressa in termini di superfici, la dinamica è altrettanto negativa. Solo a Bologna a fronte di una riduzione pari al -4% delle transazioni, la superficie compravenduta è aumentata di circa l’1%. La superficie media, infine, risulta in aumento in cinque delle otto città, con a l’incremento più elevato a Palermo (+1,5 mq).

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